现代房地产项目建筑规划设计价值讲义_20页.doc

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1、现代房地产项目的规划设计价值主持人：今天的主讲人是来自五合国际的陶滔先生，陶滔先生是中国城市规划学会居住区规划委员会秘书长，五合国际建筑设计集团中国区总经理。二十年城市规划经验，师从建设部住宅专家吕俊华教授，加拿大麦吉尔大学访问学者。主要作品有：国家时间住宅工程川府新村规划设计；西城区控制性详细规划；奥运会运动员村规划研究；国家康居示范工程昌吉世纪花园规划设计、银川世纪小区规划设计。陶滔：大家上午好，刚才听到各自介绍，我觉得这个课还是很不好讲的，因为以前大多都是直接从事开发企业的一些朋友，今天还有我的同行，设计规划界的一些朋友，所以我想在讲的过程中，也是希望大家能够共

2、同有一些互动讨论，有问题可以及时提出来。今天我的题目是房地产项目的规划设计价值，这也是这几年在从事为开发商提供规划服务设计过程中的一些个人体会，因为上一次是百年建筑找我要了一个提纲，我准备了一个一天的提纲，后来给我的反馈意见是理论性太多，所以，今天主要是围绕具体的案例来讲。房地产项目的规划设计概述，我接触过很多的开发商朋友，可能没有从事过设计和规划的朋友，往往容易把设计和规划搞混，其实这里面有很强的区别。这个问题主要涉及到我们工作的阶段性，以及前期的工作计划建立的时候，设计的一些阶段目标。如果这个搞不清楚，可能在项目的前期规划设计过程中，往往容易走很多的回头路。其实我

3、个人体会在很多项目中，很多开发商不是因为他不重视规划设计，重要的是他很重视这个，但是他不知道这里面每个阶段的目标，所以就导致在规划设计过程中，几乎都是折腾时间，往往浪费了至少三分之二的时间。所以有时候阶段性工作不清晰，会容易造成一些时间上的成本。今天主要讲四个内容：一是规划与设计到底是什么？二是项目规划是什么？三是项目设计是什么？四就是复合地产综合规划与设计。一、规划与设计--不同的思考方法和工作目标1、项目规划--计划、策划与系统从概念上来说，项目规划主要是解决什么问题呢？是解决计划、策划与系统建立的问题。很多的开发商拿到项目以后，脑子里想的更多的是形象，我的项目要

4、做成什么北欧简约的形式，或者是东方古典的形式，很快进入到形式的东西，但是实际上一个项目的规划跟开发公司内部的工作计划是一样的，本身要对这块地这个项目做一些合理性的评估，尤其是现状、环境以及相应的政府规划条例，还有一些市场上的行为做一些判断。那么，只有通过这样一些前期的工作，才能确定出我们的项目在建设过程中，如何一步一步去建设。2、项目设计--定位、布局与形态项目设计更多倾向于定位、布局与形态，包括我们大家通常喜欢考虑到的风格、形式等等这样的一些内容。所以，二者在关注点上有很大的区别。二、项目规划--着眼于过程的工作方法20/201、项目规划-计划、策划与系统①项目准备

5、书项目准备书涉及到项目本身的计划关系，以及最终的产品目标，在这样一个过程中，需要提供出如何从你的初期的目标确定，延续到最终的目标实现，这是一个全程的规划过程。②项目策划书这和规划的前端-市场策划有很密切的关系，因为现在我们所接触的开发项目，尤其我们在座很多都是从事商业开发的开发商，它是由市场决定你产品的内容，所以它和我们以前的规划，和我们现在制定的大型的城市规划不一样，项目规划基本完全是依托于市场策划。市场策划就涉及到我们对一个产品的判断，实际上还是围绕着我们工作的最终目标进行考量。③系统框架在上面两个工作准备好以后，规划的真正具体工作就是建立一个系统的框架，就是我们

6、在这块土地里面应该有什么样的交通系统、什么样的管网系统、供应配置设施系统等等。这些系统建成以后，就可以推进到单体设计里面每一期产品的设计，所以往往我们在规划层面上，最终的目标是构架系统框架。要注意产品定位、基地上的产品布置及产品形象，2、项目规划--着眼于过程的工作方法我们以前经常讲规划规划，墙上挂挂，因为我们的形势变化太快了，规划作为一门预测学科，永远是在修订修编，我们知道城市整体规划，按《城市规划法》，一般制定20年的城市总体发展规划，实际《城市规划法》里面要求五年一修编，在各城市市长那里基本是两年一修编，要随时调整整个城市总体规划和城市经济发展的关系，以及城市社

7、会化的关系。所以在这点上我们一直把规划定位为一种过程，而不是一种结果。（1）项目前期工作：系统方法的建立这里面涉及三个层面的判断：①技术路线：我们知道房地产开发是一个非常复杂的过程，但作为规划设计在这个里面，我们应该制定什么样的技术路线？技术路线不同，导致我们规划的整个程序上不一样，或者最终引导的结果不一样，所以这是一个路线问题。②指标体系：如何建立指标体系？涉及到我们《城市管理条例》的要求，招拍挂拿到土地以后，土地管理方面给你的指标要求，以及你通过市场的计算、经济的运作，导致你对这个项目经济回报判断上不同的考量。③供应体系：要建立一个供应体系，就是