XX证券深圳广森公司债集合资产管理计划尽调报告.doc

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1、广森集团债券融资项目尽职调查报告时间：2016年9月上报单位：深圳分公司资产管理部项目经理：吴**重大事项提示一、深圳广森投资集团有限公司长期主体信用等级为AA，本次广森公司债券信用等级为AA；公司最近一期末净资产为721,836.64万元（截至2015年9月30日未经审计的合并报表中所有者权益合计数）；公司最近三个会计年度实现的年均可分配利润为36,420.94万元（合并报表中归属于母公司所有者的净利润），按照本次债券注册不超过15亿元（含15亿元）的发行规模计算，预计不少于本次债券一年利息的1.5倍。本次债券的发行及上市安排见发行公告。二、受国家宏观经

2、济政策、金融货币政策、经济总体运行状况以及国际经济环境变化的影响，债券市场利率存在波动的可能性。因本次债券采用固定利率的形式，债券的投资价值在其存续期内可能随着市场利率的波动而发生变化，从而使本次债券投资者持有的债券价值具有一定的不确定性。三、本次债券发行结束后将积极申请在上海证券交易所上市。由于本次债券具体交易流通的审批事宜需要在本次债券发行结束后方能进行，并依赖于有关主管部门的审批或核准，公司目前无法保证本次债券一定能够按照预期在上海证券交易所上市。此外，证券交易市场的交易活跃程度受到宏观经济环境、投资者分布、投资者交易意愿等因素的影响，本公司亦无法保

3、证本次债券在上海证券交易所上市后本次债券的持有人能够随时并足额交易其所持有的债券四、经联合信用评级有限公司综合评定，公司主体长期信用评级为AA，本次债券的信用评级为AA。该级别反映了公司偿还债务的能力较强，受不利经济环境的影响不大，违约风险较低。但在本次债券的存续期内，受国家政策法规、行业及市场等不可控因素的影响，本公司的经营活动可能没有带来预期的回报，进而使本公司不能从预期的还款来源获得足够资金，从而可能影响本次债券本息的按期偿付。五、债券持有人会议根据《债券持有人会议规则》审议通过的决议对于所有债券持有人（包括所有出席会议、未出席会议、反对决议或放弃投

4、票权的债券持有人，以及在相关决议通过后受让取得本次债券的持有人）均有同等约束力。在本次债券存续期间，债券持有人会议在其职权范围内通过的任何有效决议的效力优先于包含债券受托管理人在内的其他任何主体就该有效决议内容做出的决议和主张。债券持有人认购、购买或通过其他合法方式取得本次债券均视作同意并接受公司为本次债券制定的《债券持有人会议规则》并受之约束。六、2012-2014年末和2015年9月末，发行人负债总额分别为308,103.64万元、373,212.58万元、548,211.48万元和499,896.67万元，资产负债率分别为36.60%、40.35%、

5、43.60%和40.92%，其中有息负债余额分别为114,856.00万元、176,805.71万元、212,606.57万元和215,864.38万元，有息负债占负债总额的比重分别为37.28%、47.37%、38.78%和43.18%。总体来看，虽然发行人整体资产负债水平可控，但于报告期内呈缓慢上升趋势。如果发行人持续融资能力受到限制或者未来市场出现重大波动，可能面临偿债的压力从而使其业务经营活动受到不利影响。截至2015年9月末，发行人在建房地产开发项目5处，合计开发面积93.35万平方米，合计计划总投资39.20亿元，其中于本期债券存续期间计划投资

6、金额12.13亿元。发行人拟开发项目6处，计划总投资289.00亿元，其中预计于本期债券存续期间投入102.00亿元。发行人未来资本支出较大，大规模的资本投入将使公司面临巨大的资金需求和偿还压力。近三年及一期，发行人存货期末余额分别为235,112.45万元、294,170.60万元、219,669.04万元和216,033.35万元，占当期资产总额的比例分别为27.93%、31.80%、17.47%和17.68%。存货科目大部分由发行人前期房地产项目开发成本和库存商品构成，未来受到房地产市场销售情况的影响，存货变现存在一定的不确定性。此外，如果未来因为宏

7、观经济环境、信贷政策、产业政策等因素影响，相关房地产项目价格出现大幅下滑，发行人的存货还将面临跌价风险，进而对其财务表现产生不利影响。九、国内房地产行业处于完全市场竞争阶段，行业集中度较低。除了国内拥有资金、土地资源的企业不断增加，拥有资金、技术、管理优势的境外地产基金和开发商均积极介入国内房地产市场。近年来随着房价的不断上升，国家对房地产业发展的宏观调控政策也不断出台和完善，房地产业正向着规模化、品牌化和规范化运作转型。同时，购房者对于产品品牌、产品品质、户型设计、物业管理和服务等提出了更高的要求。市场竞争加剧会导致对土地需求的增加和土地获取成本的上升，

8、同时部分城市可能出现商品房供给阶段性过剩、销售价格阶段性下降，进而