浅析房地产企业税收筹划的误区.doc

《浅析房地产企业税收筹划的误区.doc》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在工程资料-天天文库。

1、摘要：房地产行业近十年来快速发展，为国家财政收入做出了巨大贡献。房地产行业相关税收法规口趋完善，房地产企业也越来越重视税收筹划，以达到节税的目的，但很多企业纳税方案不合法，形成了纳税筹划的误区，给企业带来巨大的税收风险。文章在研究分析房产企业税收筹划存在的问题基础上，对房地产税收筹划提出以下几点拙见。关键词：税收筹划误区；税收筹划方式；房地产公司目前随肴房地产行业的快速发展，与之相配套的法律法规也LI趋完善。由于税收法规对房地产行业的调整力度加大，越来越多的房地产企业更加注重纳税筹划。然而，近年来不断出台新的税收法规，规范房地产行业

2、的纳税行为，使许多原合法的纳稅筹划方案不再合法,形成纳税筹划的谋区。因此，笔者在此认真剖析此类误区，寻找纳税筹划的新亮点。一、房地产企业税收筹划误区现状误区一：通过投资或联营方式，规避土地增值税。过去，大多数房地产企业采用设立项目公司等方式经营，以房地产进行投资、联营来达到规避土地增值税的目的。其政策依据是《关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税［1995］48号）第一条的规定，“对于以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以土地（房地产）作价入般进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业屮时，暂免征收十地增值

3、税。对投资、联营企业将上述房地产再转让的，应征收十-地增值税。”许多税务师事务所在为房地产企业做税收筹划时，通常运川这一政策制定规避土地增值税的筹划方案。然而，财政部和国家税务总局为了堵塞这一漏洞，出台了反避税条款。在2006年3月颁布了《关于土地增值税若干问题的通知》（财税［2006］21号）第五条明确规定，“对于以土地（房地产）作价入股进行投资或联营的，凡所投资、联营的企业从事房地产开发的，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行了投资和联营的，均不适用《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题的通知》（财税［1995］48

4、号）第一条暂免征收十•地增值税的规定5即房地产开发企业以房地产进行投资或联营也要缴纳相应的土地增值税。这一筹划误区应引起房地产企业的足够重视，从而防范新的税收风险。误区二：利用借款费用资木化，进行加计扌II除，从而减少土地增值额。根据《房地产开发经营企业所得税处理办法》（国税发［2009J31号）关于企业的利息支出应按以下规定进行处理：“企业为建造开发产品借入资金而发生的符合税收规定的借款费用，可按企业会计准则的规定进行归集和分配。”而最新颁布的企业会计准则第17号一借款费用（财•会［2006］3号）第四条规定，“金业发生的借款费用

5、，可育接归属于符合资木化条件的资产的购建或者生产的，应当予以资木化，计入相关资产成木因此，许多房地产开发企业将符合资木化条件的借款费用计入开发成本，这是合乎规定的。然而在计算土地增值税时，许多房地产公司把此项借款费用作为加计扣除的基数，不仅加计扣除了开发成木的20%,在计算房地产开发费用时还作为5%的计算基数给予扣除，使项目土地增值额大大减少，导致土地增值税支出降低。这种做法存在校大的税收风险。在这一点上，税收筹划的亮点在于所发生的能够扌II除的借款费用是否超过税法规定可以扣除的开发成木的5%o如果超过5%,则企业应提供金融机构的贷

6、款证明，否则，应不提供金融机构的相关证明更为有利。误区三：预售购房款挂在往来账面。将预伟购房款挂为往来帐，个别企业还采取“体外循环法”，将预收的伟房款收入放在其他公司银行账户上，或不按规定给购房人开具发票，而以收款收据代替，隐瞒收入，造成不申报纳税，延缴、偷逃营业税及附加、土地增值税和企业所得税。误区四：不按照合同约定的时间确认收入以各种理由诸如末清算、未决算或者是商品房销伟没有全部完毕等原因拖延缴纳企业所得税。还行些企业则是不按合同约定时间确认收入，以各种理由拖缴纳企业所得税。误区五：随意调整税款申报数额有些房地产开发企业由于资金

7、紧张，在年度内随意调整稅款的申报数额，通常做法是年初、年屮减少屮报数额，年未全部缴清。有些房地产开发商由于资金紧张，有意侵占国家财政资金，在年度内随意调整税款申报数额。茯至少报税款或逃避纳税。误区六：钻政策“空予"，不及时清算土地增值税。开发项目应在全部竣工结算销售示清算土地增值税,而部分开发商采用工程迟迟不结算等手段，结果导致无法进行整个项目的结算，影响了土地增值税的及时足额入库。误区七：以虚列成木，致使企业亏损不缴纳企业所得税。从售楼款屮抵减代理手续费,将代理销伟商手续费支出頁接从信楼款收入屮抵减，而从代理商处收取的楼款净增额为

8、计税营业额，以此少缴营业税；更名费等收入不入账等等。二、房地产税收筹划解决方式近几年国家税务总局加大税收征收管理，新的房地产税收政策不断完