国信“易买得·秀谷”项目营销策略建议.ppt

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1、1、项目产品分析前期项目铺位划分遵循三个原则投资者角度：面积最小总款最优原则经营者角度：组织灵活动线均好原则消费者角度：购买体验舒适节奏平衡原则一、项目分析现有铺面分析内铺分析：内铺共有106家，使用面积区间从7.37—134平米的，主要集中在12—25平米，对应的客户层面比较广泛。外铺分析：外铺共有13家，使用面积区间从107—224平米。1、项目产品分析一、项目分析周边竞争分析底商、巨川唐人街、乐购1、项目产品分析一、项目分析2、前期到访客户分析从以上的图表分析到访的客户中，希望购买的客户占绝对的

2、比例，对后期的销售提供一定的支撑，但同时也看到租赁经营的客户并不多，这为项目后期的招商及运营工作提出了严峻的考验。租买分析一、项目分析租赁客户的面积需求从以上租赁的客户面积需求来看，主要集中在40平米，其次为40-50平米的，其余为100平米以上的，面积的需求区间层次并不多。一、项目分析2、前期到访客户分析租赁客户的业态需求从希望租赁的客户的业态分布来看主要集中在餐饮、服装。一、项目分析2、前期到访客户分析一、项目分析购买客户面积需求分析从购买客户的面积需求来看，主要还是集中在40-50平米的面积区间

3、，其次为81-100平米的，对大面积也有一定的需求，面积区间分布的层次较多，这与本项目的面积划分原则相吻合。2、前期到访客户分析一、项目分析购买客户的意向需求从购买客户的需求来看，主要集中在投资、而在购买的自营客户中主要集中在服装、餐饮上。由于周边有一定的竞争项目，所以在项目的后续操作中怎样让其认可本项目的价值，成为关键。2、前期到访客户分析一、项目分析从集中的业态的主要需求面积来看，服装主要在40-50平米，这与我们的内铺面积区间基本吻合，而餐饮主要在100平米以上，这与外铺的面积区间形成良好对位。

4、以上购买的自营客户的业态需求也为本项目的业态定位提供了很好的依据。从餐饮业的需求来看无论是面积区间与铺面位置都与外铺形成很好的对接。2、前期到访客户分析3、目标客户分析一、项目分析1、    内铺的目标客户：主要集中在区域内的客户，这些客户对项目的区域认可度比较高，同时还可以利用人脉营销的作用。2、    外铺的目标客户分析：希望将本项目打造成塘沽商业的旗舰，在项目的整体形象上要呈现出高档性，所以在外铺的销售希望吸引一些市内高端品牌或连锁店。一、项目分析项目在前期的推广过程中，产品形象建立较好，已在市

5、场上建立了初步的市场认知，但由于前期项目不能形成专一主题感，与项目对面的“巨川唐人街”项目没有形成鲜明的市场区隔，这使得前期推广招揽来的客户在后期会产生部分分流，由此可见，如何使本项目在今后的市场上区别于其他项目，形成自己独特的产品风格及如何以合理的方式将自身独特诉求点进行卖点宣泄，将是本案能否制胜的关键之处。4、项目前期推广分析:1、从市场实际出发完成本项目的全方位定位。2、从目标消费者行为特征出发制定销售策略。3、从资源整合的视角打造本项目的独特诉求主张。4、紧紧围绕目标市场展开宣传、销售。5、通

6、过专业销售队伍的全过程把握实现销售目标。6、凭借实效的整体营销策略实现广开客源、控制的理念。5、本案要旨:本案要旨一、项目分析二、项目发展战略规划1、战略目标本项目销售回款目标：1.41亿。其中内铺90套，外铺29套，合计119套，使用面积共计4450平米。销售面积约7300平米。二、项目发展战略规划2、战略规划商业地产是社会商业行为的物质载体，在商业地产的价值链上除了开发者，与商业活动有关的消费者、经营者和投资者都被涵括其中其利益传动链是在开发商―投资者―经营者―消费者之间进行巡回式流动的，而消费者

7、是这条链上的最终一环，也是商业项目有效运转的根本动因。二、项目发展战略规划2、战略规划鉴于本项目所处的特殊位置以及塘沽商业未来的发展趋势，可以说对项目未来的预期经营状况并不明朗，如果本项目按照正常的商业操作模式需要前期巨大的投入，而且培育周期较长。因此项目发展规划中建议一层采取快速销售、快速回款，但在快速销售的同时也要充分考虑到消费者、经营者、投资者的有效搭接，使该项目的利益传动链有效运转，争取成为塘沽商业项目的旗舰。因此，在销售的同时一定要将招商工作放在一个重要的位置并持续贯穿项目的始终，聘请专业的

8、运营公司进行项目的运营管理，以规避未来的市场风险。二、项目发展战略规划2、战略规划明线：以内铺销售为主，主要分为三个阶段来完成：第一阶段：（04.12.22-05.01.15）前期的客户梳理与招商组织。第二阶段：（05.01.16-0.5.04.23）客户积累与产品对接，两次的内部认购为项目开盘奠定基础。第三阶段：（04.4.28-05.05.15）开盘与运营托管。销售线：二、项目发展战略规划2、战略规划暗线：针对外铺销售，主要是通过招商线的支撑来完成。