南阳市2013年商品房市场分析年报.doc

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1、南阳市2013年商品房市场分析年报[多图]三门峡楼市网2014年01月24日15:11南阳楼市网发表评论摘要:2013年1-11月份，商品房累计销售面积达304万方，其中住宅销售面积288.53万方，根据今年的月均销售情况，预计全年消化量将与去年持平。商品房销售：近三年销售量稳价增，今年销售金额首次突破百亿    2013年1-11月份，商品房累计销售面积达304万方，其中住宅销售面积288.53万方，根据今年的月均销售情况，预计全年消化量将与去年持平；    1-11月份商品房销售金额为94.77亿元，其中住宅销售金额为8

2、6.49亿元，按照前十一个月得销售速度，全年销售金额将达百亿；    销售价格：价格快速上涨，非住宅类商业价值再次拔高    根据1-11月份的销售情况，商品房（含保障房）销售均价为3110元，较12年上涨将近400元每平米，涨幅较大；其中非住宅类涨幅最大，1-11月份非住宅类物业销售均价为5105元/平米，较去年每平米上涨1100元；    从近几年的销售价格来看，整体保持价格上涨趋势，但08、11、13年商品房价格上涨幅度最为明显；    根据南阳市房管局11月25日发布的市场警报显示，目前取得预售的项目有108个（含经

3、济适用房项目），另有114个项目未取得预售资栺，7个新农村改造项目……    亊实上大部分项目为城中杆改造项目，由于拆迁速度较慢，多数项目未取得预售许可证，从而导致大量数据无法及时备案。但仍有将近半数的项目做出备案，我们仅把经房管部门备案数据做出分析，取样观察2013年南阳楼市运行情况。预售情况：预售量较去年同期相当，但各月供应不均衡，上半年供应较少、后半年大幅增加。    1-11月，商品房预售10299套，预售总面积为118.27万方，同比增加1.68%；其中住宅预售9470套，预售面积为106.28万方，同比增加4.8

4、5%，整体较去年同期相当。    从各月供应情况来看，前七个月供应偏低，8、9月份供应骤增，10、11月份稍低二去年同期水平，各月供应不均衡，基本呈现前半年供应不足，后半年供应大幅增加。    成交情况：下半年成交量高于上半年、大户型成交比例增加    1-11月份商品房成交套数为115.79万方，成交套数9926套，同比变化分别为-6.41%和-22.96%；其中住宅成交面积104.71万方，同比减少-5.69%，成交套数为9185套，同比减少-9.89%；下半年成交量多于上半年。    从成交面积和套数的变化情况来看，成

5、交面积变化的幅度小于套数变化的幅度，说明均套面积同比增大，首改及再改类产品成交比例增加。    供求情况：市场处于基本供求平衡、良性发展状态        除了个别月份供大于求外，多数月份为供小于求，1-11月整体供略大于求，供求比为1.02；    市场基本供求平衡，发展平稳，保持健康发展。    量价情况：市场对价格因素反应较大，除商业用房量价齐跌外，住宅及商务用房以价换量成效明显    商品住房/供求价栺：供求基本平衡，价格前抑后扬，逐步进入上升通道    1-11南阳市商品房供应106.24万方，备案成交104.71

6、万方，基本供求平衡；从上图可以看出，8月份供应量最大，9月份成交量最大；p    从价格上来看，上半年略微下降，下半年逐步企稳回升，整体上价格处于上升通道。    商品住房/不同价位供求情况：4000-5000是市场主流价格，市场对价栺较为敏感    由图可以看出，3000-6000的价格区间是市场主力供求，4000-5000是市场主流价格；    从不同价位得成交情况来看，4000以下的价位基本上呈现供不应求，4000-5000供大于求，5000-6000基本供求平衡，6000以上价格成交比例急速下降。    商品住房/不

7、同套型供求情况：首置、再改类套型供小于求，首改类供大于求，市场分化明显    90-144㎡为市场主流供应面积（其中120-144㎡供求量最大），供应和成交占比分别达到78.42%、69.72%，出现供大于求的局面；90㎡以下、144㎡以上的套型市场占比较小，但消化量却很快，呈供小二求。    商品住房/不同套型库存情况：各面积段均处于合理去库存周期，公寓类产品去库存压力大    市场库存量最大的面积段依然是90-144平米，但是由于市场需求量也最大，去库存压力较小；    144平米以上大户型基本存在于地段、开发商品牌力较

8、强的项目，比如建业森林半岛等项目，持续旺盛的再改类需求使项目去化明显，后市去库存压力减小小户型由于前期市场去化不理想，虽然今年去化量有所增加，但后市去库存压力依然较大。    商品住房/客户情况：客户以区域内为主，但郊县成交比例已远远超越城区，乡镇进城置业人群数量增加    市场特征之一：