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1、2004年6月高等建筑教育Jun.,2004第13卷第2期JournalofArchitecturalEducationinInsitutionsofHigherLearningVol.13No.2项目经济效益分析X李红立(重庆市工业学校工程系,重庆400043)[摘要]项目确定之后,应该对项目进行效益评价。在评价中建立一套实用且全面的测算方法十分重要,这样,开发商才能有效安排资金计划,有效控制成本。[关键词]项目;效益评价;成本测算;测算方法;控制成本[中图分类号]F28[文献标识码]A[文章编号]100522909(2004)0220063204Economicpr
2、ofitanalysisoftheitemLIHong-li(DepartmentofEngineering,ChongqingSchoolofIndustry,Chongqing400043,China)Abstract:Afterhavingdeterminedtheitem,youshouldproceedwithprofitevaluation.Duringtheevaluation,i‘tsveryimportanttoestablishaseriesofpracticalandcompletelymethods.Onlythis,thedevelopment
3、companycaneffectivelyarrangethefundsplanandcon2trolthecost.Keywords:item;profitevaluation;fixingofcost;evaluationmethod;controllingthecost在对项目进行定位之后,开发商考虑的应该是望海现代城位于观音桥洋河新区,紧邻洋河大对项目进行效益评价,就目前重庆房地产而言,开发道,占地550亩,总建筑面积100万平方米。整个项商也会进行项目成本测算,但因方法简单,没有统一目分三期开发建设。其中,一期主要技术经济指标的模型,同一个项目,不同的人测算会
4、有较大的差如表1。异,因此,在经济效益评价中建立一套实用且全面的表1项目一期主要技术经济指标测算方法是必要的,这样,开发商不但可以有效安排项目数量项目数量资金计划,而且可以有效控制成本。居住套数493套容积率2.78一、项目经济评价参数及指标分类2占地面积57362m建筑密度22%2总建筑面积173037m绿化率51%房地产项目经济评价的参数和指标可分为基本参数、投资估算、投资计划、财务报表、评价指标、投住宅平均层数16层规划用途住宅小区资分析六大类,共三十四种报表。住宅销售面积146994商铺面积12158m2一般情况下,房地产项目经济评价根据项目的车位数468规模、
5、开发模式选择部分或全部指标进行评价,以判断项目的投资收益与风险。下面以重庆市望海现代2.项目开发建设及销售计划城为例对上述参数进行选择、计算、说明。一期项目工程计划总工期按三年计,销售周期二、实例———望海现代城一期经济效益评价按四年计,当完成一期投资总额的25%时开始销售。11项目概况X[收稿日期]2004202208[作者简介]李红立(19752),男,河南临颍人,重庆市工业学校讲师,硕士研究生,从事项目管理及技术经济研究。·63·项目经济效益分析表2项目实施进度计划表表5贷款还本付息估算表(单位:万元)建设经营期进度安排(按半年计)序序项目名称合计项目名称2000
6、年2001年2002年2003年2004年号第一年第二年第三年第四年号1-66-121-66-121-66-121-66-121-61借款还本付息1开发前期———————1.1年初借款累计6300636343322土建工程——————————————————1.2本年借款120006000400020003安装工程——————————————1.3本年应计利息2299300830736433基础设施及4——————————————————公建配套1.4本年底本息偿还142994767476747655销售—————————————————————————————1.5年
7、末借款累计6300636343322归还借款本息来源3.项目投资估算2.1投资回收14299476747674765表3投资与成本费用估算汇总表备注:1.银行贷款总额1.2亿元,年利率10%,三年内本息等额偿单方成本合计还。计算依据(元/m2)(万元)2.当年利息=(年初借款本息累计+当年借款/2)3年利率1.开发成本①-⑦项之和1770306225.项目销售收入测算①土地出让金1720销售价格采用市场挑战者定价策略。挑战定价②征地拆迁费1720法制定的价格比市场领导者的定价较低。本地区的2市场领导者为龙湖花园,桔格2600元/m。参考竞
