世联_上海鹏欣国际家纺中心公寓式酒店营销战略与策略_.ppt

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1、上海鹏欣国际家纺中心公寓式酒店营销战略与策略谨呈：上海鹏欣集团2007.11.20本文内包含的资料属于世联地产顾问（中国）有限公司的商业机密，一旦泄漏，可能被商业竞争者利用。因此本文档内容仅限于对世联地产顾问（中国）有限公司作投标之用；除此之外，不得私自发布、使用和复制文档的任何内容。如果世联地产顾问（中国）有限公司有幸和贵方签订合同，对本文档中数据的发布、使用和复制的权利将在以后签订的协议中明确说明。本限制条款不适用于可以从其它合法渠道得到对文中包含数据的使用授权的情况。商业秘密声明2报告核心内容第一部分：市场现状下的问题

2、解析——现状与目标之间的差距——项目核心价值点及形象统领第二部分：客户定位与形象定位第三部分：营销策略体系建立——营销执行的指导总纲3市场现状下的问题解析项目解读市场环境&价格预估客户目标问题界定4老：杨浦老城区，平凉路、宁国路新：产业园区，新都市硬件、新经济元素大：2.2万/2万/8万平米，公寓式酒店+办公+商业，大体量、大配套专：家纺——打造的有主题的产业基地项目解读——老而新,大而专——A楼公寓式酒店建筑面积：22037.29平方米总套数：294套户型：65-118平方米5产业大厦家饰家纺中心办公商业酒店相互依赖公寓式

3、酒店是家饰家纺中心的有机组成部分。办公商业酒店客户互补办公、家饰家纺中心提供的贸易、展贸平台为酒店提供了客源。办公、商业、酒店功能互补，形成有机整体公寓式酒店项目解读酒店写字楼商业6专业市场与其周边完善的房地产市场是一个相互促进、相互发展、共生的整体，本项目依托国际家饰家纺中心的打造，必能辐射长三角。依托专业市场的房地产发展趋势，业主将更关注投资于区域内的小户型公寓。项目解读公寓式酒店是杨浦家饰家纺中心不可或缺的有机组成，将随着产业链的完善和片区的成熟，辐射全上海和长三角城市群1、公寓式酒店在区域是否有发展潜力？2、投资型

4、的产品在该区域是否得到市场认可？7案例借鉴东莞厚街商贸圈为酒店服务业、展览业、家具业形成的六大产业基地厚街拥有大小酒店（宾馆）约130家，五星级酒店4家，全镇客房总数超万间，年接待旅客超200万人次。酒店业会展业600余家上规模的家具企业，11家大型家具专业市场，成为珠江三角洲国际家具及机械、材料、配件的大型集散基地。每年举办的大型国际展览会达20多个，总展出面积40多万平米，展馆利用率接近20%。每年举行家具、鞋材、皮革、医学机械、服装、旧车等展览，其中以家具展和工业机械展最为著名，会展业已成为厚街镇经济新的增长点和重要的

5、支柱产业。家具业厚街镇8依托专业市场——小户型公寓畅销，投资为主案例借鉴房屋租赁市场红火：源源不断涌入厚街镇的外地人、外籍人刺激着房屋租赁市场，相应的本地居民购房投资积极性增强。中小户型将走俏：投资客和外地购房者的增多，使市场对中、小户型的需求增大，中、小户型不再以大户盘的“边角料”的面目出现,而是经过精心设计，在朝向、通风、采光、社区环境等方面颇为讲究，备受白领青睐。外地、外籍购房者增加：住酒店不如买房、租房不如供楼。这部分人群还是高档物业，甚至是高级别墅的重要购买势力。投资占80%，以本地人为主私营经济及外资经济发达，带

6、来了大量企业白领及高薪职员，为房屋出租提供了大量客源基本情况项目名称：香榭丽，总建面54000米，分三期，共756套主力户型前两期以小户型为主力，40㎡~60㎡的单位占总量的70%；三期增加中、大户型的比例，68㎡两房与105㎡左右的三房各占总量的40%价格1800-2500元/平米，最高价4000元/平米销售情况2003.1首期开盘，全部售完客户构成年轻单身或者两口之家；年轻白领；部分台湾香港人；投资客80%，自住20%价值点第一个真正的纯公寓住宅，酒店式物业服务，位于厚街镇体育路，紧贴107国道香谢里小户型，3天卖完；东

7、逸翠园小户型，一天卖完，现在买房投资会用来出租，转手不多，费用很高，如果要建公寓，越早越好，投资人很多。——东逸翠苑销售代表访谈9东外滩与世纪公园等内环片区相比处于价格低谷，有升值空间。板块价格已经处于内环线价格底线，泡沫含量低。环线板块物业增值快，升幅大。环线效益时间世纪公园东外滩2006.118451101072006.518645104842006.1220318110542007.520605114082007.9-113296515000各时间段成交均价（元/m2)普陀区环线附近：25000-28000元m2人民

8、广场项目所在地——东外滩成交均价15000元m2长宁区环线附近：28000-30000元m2世纪公园片区30000-33000元m2闸北环线附近：25000-28000元m2虹口区环线附近：25000-28000元m2徐汇区环线附近：32000-38000元m210东外滩渔人码