上海棕榈泉花园销售策略与合作方案.ppt

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1、第一部分:合作及营销策略精要合作模式营销精要全程营销,共创双赢整合渠道资源,确保现金回笼诠释产品价值,获取利润最大化12全程营销,共创双赢PART1——合作模式全程营销服务内容合作模式销售执行策略制定价格执行策略建议资金回笼计划建议营销配合建议样板房建议示范区建议......阶段政策及市场变化跟踪分析竞争楼盘跟踪调研报告同质楼盘借鉴分析贷款办理产证办理交房企划执行策略现场包装方案媒体渠道通路策略引导动线包装户外广告方案平面广告方案......销售执行部分:企划包装:市场跟踪配合:售后服务:合作费用合作模式双赢模式只收取佣金

2、,不提取溢价根据目标完成状况设定代理佣金比例提取溢价方式,甲乙双方定价易出现分歧:乙方为获取溢价,价格制定偏低;但单纯佣金方式,对乙方缺少销售激励收费方式合作模式根据资金回笼要求,设定销售目标代理佣金比例基本佣金按照总销售金额2.5%计提若不达到销售指标,则佣金按照总销金额2%计提若超额完成销售指标,则佣金按照总销金额3%计提营销费用由乙方制定媒体及渠道方案,报甲方审核,由甲方确定实际执行营销推广计划，营销费用为实际支出费用整合渠道资源,确保现金回笼诠释产品价值,获取利润最大化PART2——营销精要目标及策略方案营销目标08年

3、资金目标：1-1.5亿营销策略要旨：整合易居中国客户资源、渠道资源平台，获得客户来源量；特殊渠道营销结合少量常规营销手段，获得客户来源以小开盘形式，营造现场销售气氛，促进成交销售说辞提炼，突出高性价比房源，促进客户成交现场制造SP，调动客户购买情绪，促进成交客户挖掘渠道整合易居资源客户方案易居会客户资源：50万易居会员（易居臣信25万，易居会25万）2200名钻石级会员（购买5套以上房屋购买1000万以上房屋）5000名白金会员（购买2套-4套购买400万以上房屋）20000名400万以上投资型会员30000多名高档会所俱

4、乐部会员（诺亚财富）2000名二手豪宅和别墅买卖投资客户上海资源：以短信、组织看房活动，投资论坛等形式直接传递房源信息整合易居资源客户方案高端物业客户资源：代理楼盘：老西门新苑、汇宁花园、思南路88号、福源汇居、古北国际、万科兰乔圣菲、万科红郡、嘉里华庭、衡山路41号、网球公寓、维诗凯亚、汇贤居等上海资源：高端客户购房往往有着多次购房的特性，因此在已购买高端产品客户中挖掘资源，成功比例极高整合易居资源客户方案二三级联动资源（易居臣信）：全市门店100多个市中心高端区域近40个别墅馆上海资源：门店不仅成为外部售楼处；更是目前市场

5、销售的新渠道整合易居资源客户方案全国营销网络可在华东、华北、华南、华中、西南近30个城市进行项目推广，挖掘全国客户资源全国资源：上海成为全国高端客户梦想地，通过全国网络营销，最大范围挖掘客户资源特殊渠道营销客户方案银行VIP：花旗银行、汇丰银行、招商银行、中国银行等商会：台商会、温州商会汽车俱乐部：乐驾汽车、名流汽车、永达汽车高尔夫：滨海高尔夫高端百货：久光百货、中信泰富EMBA/MBA：交大USC、南加洲EMBA、长江商学院、中欧商学院楼盘、社区：高端社区、别墅楼盘特殊营销渠道：特殊渠道，以DM、彩信、帐单、活动、巡展方式，

6、直击高端客户少量常规渠道营销客户方案区域道路拦截：主要干道、竞争楼盘动线设高炮、看板，拦截客户报纸、杂志类：《别墅与豪宅》、《航空杂志》、《移居上海》、《totallyshanghai》、《地标》网站：别墅网站、门户网站房产频道等常规营销渠道：常规渠道达到信息宣传目的，同时扩大知名度、形成客户介绍客户销售执行策略方案楼盘定位，宣传销售方案生态大宅，自然之盘：主诉求：大道自然晋级东郊，提升价值楼盘名建议：东郊·棕榈泉花园延伸看房动线销售方案售楼处会所二期成熟区动线交汇处一期二期二期三期入口三期样板房总体看房动线图一期至二期：感受

7、一期、二期的成熟度，同时感受体验由一期至二期景观上的变化、提升；二期至三期：观摩二期成熟的花园景观，为三期景观描绘未来将达成的效果。细节：喷泉、景观河道、两户之间的绿化自然隔离、会所、匠心独具的隔音屏......体验鸟语、花香之社区促进成交之策略销售方案以小开盘形式，营造现场销售气氛，促进成交1单1单客户逼定难以成交；若集中几个客户同时购买，可以形成客户逼客户的效果；小开盘：积累一定的客户量，在周末进行集中销售，营造现场销售气氛，甚至制造两组客户抢同一房源的“事故”，达到促进成交之目的。（小开盘，可多次实行）促进成交之策略销售

8、方案销售说辞提炼，突出高性价比房源，促进客户成交23102310254111341134113413862975292527362736309328552855总价绝对优势河景房，小区中央小区边缘，私密性高，较I5价格有优势花园成熟，私密性好花园成熟，景观好较东侧临水A2、A