尾盘促销方法.doc

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1、尾盘促销方法NNNN种u     区域营销（板块营销），涉及地区、片区、区位；u     品牌营销：有效服务是品牌价值的核心；u     竞争营销，明确自身是市场上领先者、挑战者、追随者、补缺者中的哪一个角色，搜寻市场空隙；u     双赢营销：关注使别人获得价值和利润；u     专业营销：由于房地产行业的独特性和客户购买行为的慎重性，房地产营销的专业性很强，这就要培育“专家型”的房地产营销人才。房地产营销人员需要具备宏观经济分析能力、房地产专业知识、心理学知识、法律常识，熟悉银行的房地产抵押贷款业务，要有公关技巧，具备较高的综合质素和专业技能，了解市场、研究市场、准确把握市场的走势；u 

2、    整合营销：房地产整合营销是在营销环节高度专业化分工的基础上，通过市场渠道，围绕具体项目，由多个专业性营销机构形成多种专业人才互补型、互利型的共同组织，并由其对诸如资金、智能、品牌、社会关系等房地产营销相关要素进行整理、组合，形成合力，高效运作，从而形成从投资决策到物业销售全过程的系统控制，并进而实现预定营销目标的一种新型的房地产营销模式；u     全员营销，公司每个员工都要有营销观念；u     服务营销：提倡全过程服务，提高顾客的满意度：顾客满意——十分满意——意想不到的满意；u     网络(IT)营销，一种立体性、综合性的营销；u     文化营销，一个项目文化内涵越多，这个

3、项目越有生命力；u     轰动效应营销；u      创新营销。在全程营销中，完成从交易营销到关系营销的转型l       识别、建立、维护、巩固企业与客户、媒体、政府的关系。l        在买卖基础上建立非交易关系，使交易关系更持久。这问题常见的很，也瞒好解决的1、都是5、6层说明之前销控就没做好，对于10万方的项目在县级市是有条件用时间来拉开差价的，之前没做的话，现在就要补做，要一栋楼一栋楼，一个单元一个单元清。2、不是不能降价吗还要涨价吗，建议你整提调整表价，卖掉的1-4层也全部调，1-4层的表价加500，5层加100，6层加50，整体拉开表价差距，同时执行老带新活动，这样又能增

4、强老客户的优越感，又能使新客户觉得这房子还在不断涨价。3、120以上户型不用担心，越是小地方越是喜欢大户型，特别加强6层送阁楼的附加价值宣传，可以起到比较好的效果，把6楼全卖完了，5楼也就可以动了。4、你们还打算造小高层？这个在县级市是比较难接受的产品，如果你就打算近期先卖完多层的话，可以适当透露小高层的价格，然后配以“我们后期的小高层也要卖到XXX的价格，所以现在买多层还是比较核算的!”这种情况，除正常运用的策略和办法外。在此，我推荐两个我认为较实用的办法。一、价格杠杆挤压法。通过与多层低楼层、后期小高层的价格比较及房源挤压，打消抗性。二、销控法，剩余房源中选出部分房源进行销控板销控，要求

5、是各类房源的对面或下户或上户都有已售的。打消房源抗性。首先，我不知道你的立场是开发商，还是代理公司。如果是开发商，我建议你根本不用急，主要是在销售线上去操作，比如：涨价封盘，每周拿出几套卖，尽量调着买，这样一来可以包装你后期高层出来产品线丰富，二来可以提高你的利润率；当然这是在你资金链比较充裕的情况下。还有很多方法，我就不多说了；如果你是代理公司，我建议你就什么都不用想，尽多的在市场上、项目上找论句论证你要降价，代理公司销的越快越好。高层是不是你卖还不知道呢，尽快拉高投入产出比。多向开发商提要求，特别是活动线，尾盘最常规的就是抄社区文化，周周把业主拿出来搞现场活动，改善营销环境。多年的一线销

6、售给予的建议如下：（请按照自己本地的实际情况采纳）粗陋之见仅供参考1、尾盘的营销推广方案不同于新盘，拿新盘的推广方案来推广尾盘投入产出比是相当的低的，推广上侧重已成交客户的地域和客户群体进行具有针对性的定性定点的推广，针对剩余户型进行专门的宣传，优势引导。2、***人有择邻而居的特点，远亲不如近邻就是很好的体现，成交客户认可的楼盘一定也希望自己的交际群加入，销售上应给予老带新一定的优惠，送物业费，暖场会等。你对陌生人的一万句不及朋友之间的一句话，就算是吃亏顾客也希望有个作伴的。3、尾盘大都是现房，现房具有期房无法比拟的真实性，可选剩余量比较大的户型进行样本间装修展示，突出情景购买的优势4、尾

7、盘容易给人一种此楼盘已售罄的假象，尾盘的推广应持续而不间断，不一定是大规模全方位的宣传，但一定不能熄火，一旦冷场那就真的冷清了。5、尾盘也可以借鉴以租代买，先租后买或只租不买的形式，回收部分资金，延长出租日期。6、三四线城市购买力有限，价格是影响购买的第一因素，既然开发商降价的路走不通只能变相的降价：如送家电。物业，以送代降7、刚性需求，急着住的青年群体对于楼层还是不太挑剔的，本身对楼层认识也不太足，销售上更