耀江花园尾盘促销方案

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1、耀江花园尾盘促销方案目的耀江花园位于海德路五号，是海南海德股份有限公司开发的知名住宅小区，自2005年底开盘至今，多数户型已经售馨。但因为项目楼盘主要为中小户型，形象定位和推广宣传亦以中小户型为主，在主力户型全部售馨的情况下，导致少量跃层大户型剩余。为盘活沉淀资产，消化剩余库存，顺利结束尾盘销售，特推出此尾盘推广方案。第一部分产品分析产品档案·优点·缺点·简单评价1，产品档案产品耀江花园跃层大户地理位置海口市迎宾大道海德路5号耀江花园小区深处主力户型跃层七房面积361M2户型结构跨11、12、13三层格局未定售价6000元/每平米总价216.7万元数量十套补充附赠50M2楼顶花园

2、其他户型167M2四房两厅跃层、平层均有。剩余数量十套。275M2六房两厅跃层。剩余数量两套。121M2----138M2二房、三房15、16、17不同楼层分布。剩余数量若干。注：本方案推广思想以361M2跃层主力户型为核心。2，优点分析ü现房、成熟社区。ü居住气氛浓郁，生活配套齐全。ü交通方便，城市中心。ü耀江品牌，口碑良好。ü客厅中空挑高。ü建筑质量精良。ü园林优美精致，配套完善。ü楼盘位于小区深处、公寓楼顶层，周边环境更为雅静。ü珠江品牌物业管理。3，缺点分析Ø户型大总价高。Ø客厅面积较小。Ø附近缺少豪宅氛围。Ø小区以中小户型为主，目标客户群相互冲突。Ø开盘已近三年，尾盘尚

3、未结束，容易引起质疑。Ø房型安全性能欠佳。Ø户型尴尬，缺少清晰准确定位。4，卖点地段…环境…园林…居住氛围…生活配套…空中花园…5，简单评述耀江花园是海口大型优质社区，交通方便，环境优雅，是一处兼顾生活便利性和居住舒适性的品质社区。目前剩余户型位于小区深处，公寓楼的顶层，位置较高、视野开阔，采光通风良好，是整个小区最安静、最优美的位置，也是市中心罕有的的大户豪宅。前期所以滞销，主要是因为剩余大户型和整体小区形象定位不符；其次是当前房地产大环境面临回调压力，部分潜在客户持观望状态。第二部分市场分析宏观市场·豪宅市场·威胁·机会·项目的尴尬1，宏观地产市场分析2008年，国内房地产市

4、场受到回调压力，北京、上海、深圳等指标房市出现滑坡，国内其他重要城市相继步入后尘。部分地区出现了售楼处被砸，银行断供等恶性事件。海南虽然暂时没有受到明显影响，物业的成交价格依然保持坚挺。但是成交数量明显下降，第二、三季度房产投资额增幅显著回落，新近结束的秋季房展的成交数量也远低于预期。诸多代表性大盘陷入滞涨，部分潜在购房者保持观望态度，整体地产市场进入一个有价无市的低迷状态，本地房产市场方向面临选择。2，海口豪宅市场简析海口豪宅主要以别墅的形式体现，滨海别墅主要分布在西海岸、海甸岛、东海岸三个区域市场，内陆别墅主要分布在近郊区，比较分散。u单栋别墅平均面积为280M2。u和本案类

5、比的叠加别墅面积主要在250M2以内，以经济户型为主。u平均价格在1万元/平米以上。u别墅百分之八十为岛外客户购买。u购买目的以度假、投资为主。u内陆别墅的购买者以本岛消费为主。u别墅销售面积比例占住宅销售2%左右。3，威胁n威胁一，本区域缺少类比项目成功先例。n威胁二，房产市场观望气氛浓厚。n威胁三，本产品品质和豪宅存在明显差距。n威胁四，尾盘形象沉重不堪，第一感官大打折扣。4，机会l机会一，上海、北京等地市中心豪宅价格坚挺，并未随大市而降。l机会二，因为地块因素日渐稀缺，市中心大户豪宅，有望成为新宠。l机会三，剩余户型结构、位置、面积基本相似，容易整体定位。l机会四，耀江品牌

6、形象优良，产品可获得加分效应。5，项目的尴尬本项目的尴尬在于没有一个准确的定位。既没有准确的产品定位，也没有清晰的客户定位，更没有单独的形象定位。产品面积和独栋别墅相似，户型位置和叠加别墅相似，价格定位和中高端公寓相似，建筑结构却是复式户型。给人的第一感觉应当是豪宅，但是周围恰恰全部都是公寓！能否另辟蹊径，扬长避短，找准自己的位置？是项目推广成功的关键因素！第三部分市场定位定位原则·定位·广告语1，定位原则u突出产品优点。u准确传达产品的特点。u和同质项目区分。u错误的定位将使我们只能面对错误的客户而且也辜负了产品的品质。u错误的定位使得产品的特点被泯灭掩盖，而产品的长处往往变成

7、短处。ü不同的定位，可以决定自己竞争对手的多寡，从而选择自己的主战场ü大胆的定位，可以巧妙地避开竞争角逐、进入适合自己优点发挥的领域l正确的定位是产品被认同的重要因素！2，定位综合分析产品的优点、缺点、特点，长处、短处、不足和缺陷，深入考虑产品所面临的市场态势、竞争环境和所面对的威胁和机会，我们将产品定位为……中央府邸·空中别墅空中别墅发源于美国，称为“penthouse”，即“空中阁楼”，原指位于城市中心地带，高层顶端的豪宅。一般指建在高层楼顶端具有别墅形态的跃式住宅。以“第一