房地产经济学 教学课件 作者 蒋黎晅 编著房地产经济学10.ppt

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1、第10章城市的土地使用模式1、城市土地的集约利用与规模利用2、城市土地空间布局3、城市土地使用模式的创新本节问题及思路每个城市的土地使用模式是如何形成的?遵循着怎样的经济学规律，又如何影响这一城市的房地产价值?最早的关于房地产投资方面的金科玉律是：Location,Location,andLocation.空间经济学的研究重点：位址在哪儿，为什么选这个位址和选这个位址的结果？让我们从空间经济学开始关于时间的经济学与关于空间的经济学从来的经济理论大厦似乎都是建立在由劳动时间创造的价值范畴之上的；认为经济的节约归根到底是劳动时间的节约;而一切经济平衡只是抽

2、象的价值量平衡和实物量平衡。任何物质实体的存在都有其时间和空间的形式，空间和时间是不可分离的。经济的运行是一种物质运行，因此经济运行的条件及其表现既离不开时间，也离不开空间。价值的创造既离不开劳动时间的延续，也离不开劳动空间的联系;经济的节约归根结底不仅在于劳动时间的节约，也在于劳动空间的节约和组合的优化：经济运行中的价值平衡与实物平衡，如果不与“空间平衡”相结合也是难以实践的。空间经济学：研究空间结构对价值形成的影响。1、城市土地的集约利用与规模利用土地报酬递减与城市土地集约利用专题研究：最佳容积率的确定城市土地规模利用土地报酬递减的三个阶段城市土地

3、资源利用的潜力聚集潜力：加大基础设施投入等结构潜力：调整用途结构等空间潜力：地上、地下空间等土地三维空间香港的发展过程专题研究：最佳容积率的确定容积率=建筑面积/用地面积容积率与建筑密度、建筑高度的关系容积率衡量土地开发强度外部性、容积率限定及容积率弹性图1开发商最佳容积率选择最佳容积率F′价值容积率边际成本（MC）边际收益（MP）图2个体与公共的最佳容积率选择个体边际成本个体边际收益P*P′F*F′价值容积率社会边际成本社会边际收益城市土地规模利用规模经济与规模不经济集聚经济与集聚不经济开发活动中的土地规模利用城市的合理规模城市化道路选择之争城市规模

4、效用关系图2、城市土地空间布局区位理论城市土地利用空间形态城市土地使用中的政府干预案例研究：城市交通可达性与居住空间格局演变分析——以南京市为例农业区位论：关于位置、地租、集约利用1—自由农作圈；2—林业圈；3—轮栽作物圈；4—谷草式农业圈；5—三圃式农业圈；6——畜牧圈图10-1农业土地利用的杜能圈结构示意图工业区位论：工业选址的运费、劳动、集聚综合最低成本图10-2工业区位三角形商业区位论：等级—规模的形成图10-3中心地六边形市场区的形成过程城市土地利用的空间形态城市空间的历史形成？城市空间形态的变化？看不见得手和看得见的手？——居民、企业、政府

5、市场经济的解释：投标租金曲线RO商业工业居住农业d图10-4不同用途土地的投标租金曲线从单一中心城市到多中心城市同心圆模式中心商务区；2—过渡区；3—工人住宅区；4—中产阶级住宅区；5—通勤带图10-6伯吉斯的同心圆模式扇形模式中心商务区；2—批发和轻工业带；3—低收入住宅区；4—中收入住宅区；5—高收入住宅图10-7霍伊特的扇形模式多核心模式图10-8哈里斯和乌尔曼的多核心模式政府干预土地使用土地使用中的外部性政府干预案例研究：更合理的土地使用模式外部经济影响普遍发生在城市某个位置的开发和整个都市区其他土地之间。为了使模型简化，我们假定这里存在一个单

6、一中心的城市，只有居住和工业两种用途，假设工业噪音和污染将使居民产生一笔额外的费用，该费用随着家庭和企业之间距离的增大而减小。城市可能出现的两种市场平衡状态：政府干预的必要外部性存在导致市场失灵：工业用地的负外部性存在阻碍了居民为城市中心用地支付更高的价格实现用途的转换。优化土地使用模式，实现集体利益最优引入一种激励或约束机制：奖励、补偿或课税案例研究：南京市居住空间格局的形成南京市主城区分片示意图南京市城市居住空间格局现状向主城集聚状态明显的区片特征区片不均衡现象表1：南京市各片区用地面积及人口分布情况区片中片东片西片南片北片总计面积(km2)53

7、.3663.484132.2452.35242.43居住用地面积(km2)20.96.16.51.99.344.7人口(万人)131.214.517.6712.3820.4196.06人口密度(万人/km2)2.450.220.430.380.390.81人均居住用地面积(km2/人)15.942.136.815.345.622.8南京市中心区与国际大都市中心区人口密度情况的比较城市中心区人口密度（万人/km2）美国纽约曼哈顿地区2.0法国巴黎市区2.0日本东京市区1.4美国费城市区1.2日本大都市区1.2南京中心区2.45基于规划引导的城市居住空间

8、发展趋势分析(1)通过国家制定的适宜的人居环境标准来确定合理的人口容量(2)在合理人口容量的基