房地产项目管理 教学课件 作者 姚星明 主编 阎玮斌 沙巧兰 副主编第三章 房地产项目组织.ppt

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1、第三章房地产项目组织知识目标：了解组织的含义和特征，理解组织设计的基本原则；理解房地产项目组织的含义及其基本结构；掌握房地产项目组织的特点；理解房地产项目组织的基本原则；了解房地产项目承发包模式；掌握房地产项目组织结构形式及其特点；了解项目经理部的结构，理解项目经理部的设立及运行机制；了解项目经理的概念、任务、素质要求；了解项目经理责任制；理解项目经理的责、权、利。能力目标：具备根据房地产项目的实际情况设计、构建适宜的项目组织的基本能力。第一节房地产项目组织概述一、组织（一）组织的含义组织是人们为了实现某种

2、既定目标，通过明确分工协作关系，建立不同层次的权利、责任、利益制度而构成的能够一体化运行的人的系统。此概念包括两层含义：其一为结构性组织，是人们(单位、部门)为某种目的以某种规则形成的职务结构或职位结构。其二为组织过程，也称组织设计（二）组织的特征(1)目的性(2)专业化分工(3)依赖性(4)等级制度(5)开放性(6)环境的适应性（三）组织设计的基本原则(1)目标统一性原则(2)分工协作原则(3)责权对等原则(4)管理层次和管理跨度适当原则(5)指令统一原则二、房地产项目组织的含义房地产项目组织是指为了完成特

3、定的房地产项目任务而建立的从事房地产项目工作任务的组织机构。它主要包括负责完成房地产项目各项工作和任务的人、单位、部门组合起来的群体，有时还包括为项目提供服务或质量监督的部门，如政府机构、技术与质量的鉴定部门等。←目标划分←工作划分←机构及层次划分←人员及权责划分←组织的应用←检查及反馈研究项目确定项目目标设事分层次设机构定责任能实现目标吗？授权设人定制度实施图3-1项目组织策划过程三、房地产项目组织的策划(1)在项目组织策划前期，应确定项目目标，完成相应阶段的工作结构分解。(2)在项目组织策划中期，要确定项

4、目实施的组织策略，确定项目组织机构与管理层次、各部门职责。并在此基础上确定组织的人员配置、对人员权责进行划分、制定管理制度。(3)在项目组织策划后期，也就是项目组织初步应用阶段，要研究该组织设计能否实现预定的组织目标，如果能实现预定的组织目标，则可以实施，相反则要修改原设计，直到能实现组织目标为止。四、房地产项目组织的基本结构项目组织的基本结构大致有三个层次：(1)项目的所有者或上层领导，如企业经理、投资者、社会团体、政府机构等。(2)项目管理者（项目的组织层）。(3)项目具体任务的承担者（项目操作层）。政府

5、有关部门项目业主工程项目监理单位承建单位合同合同监督管理监督管理监督管理监督管理图3-2房地产项目组织的基本结构五、房地产项目组织的特点(1)明确的目的和目标。(2)组织结构的完整性。(3)组织形式具有一次性、暂时性。(4)项目组织与企业组织之间有强烈的关联性。(5)项目组织易受到相关部门不同程度的影响(6)项目组织有高度的弹性、可变性。(7)项目组织没有固定的组织文化。六、房地产项目组织的基本原则(1)目标统一原则。(2)责权利平衡原则。(3)适用性和灵活性相结合的原则。(4)组织制衡原则。(5)保持项目组

6、成人员和责任的连续性和统一性原则。第二节房地产项目组织结构形式一、房地产项目承发包模式（一）平行承包模式平行承包模式是指业主将工程项目的设计、施工以及设备和材料采购的任务分别发包给多个设计单位、施工单位和设备材料供应厂商，并分别与各承包商签订合同。（二）总承包模式业主将建设项目的全部设计和施工任务发包给一家具有总承包资质的承包商。这类承包商可能是具备很强的设计、采购、施工、科研等综合服务能力的综合建筑企业，也可能是由设计单位、施工企业组成的工程承包联合体。我国把这种管理组织形式叫做“全过程承包”或“工程项目总

7、承包”。（三）总分包模式总分包模式是将工程项目其中某个阶段（如设计或施工）的全部工作发包给一家资质条件符合要求的承包单位，由该承包单位再将若干专业性较强的部分工程任务发包给不同的专业承包单位去完成，并统一协调和监督各分包单位的工作。这样，业主只与总承包单位签订合同，而不与各专业分包单位签订合同。二、房地产项目组织结构形式(一)直线制式特征：机构中各职位都按直线排列，项目经理直接进行单线垂直领导。优点：人员相对稳定，接受任务快，信息传递迅捷，人事关系容易协调。缺点：专业分工差；横向联系困难。运用范围：适用于中小

8、型项目。水电站建设总监理工程师引水系统监理组厂房枢纽项目监理组首部枢纽监理组进度监理组安全监理组质量监理组专项监理组专项监理组图3-8某监理单位直线式组织结构（二）职能式房地产项目组织结构职能式组织机构是在各管理层次之间设置职能部门，各职能部门分别从职能角度对下级执行者进行业务管理。在职能制组织机构中，各级领导不直接指挥下级，而是指挥职能部门。各职能部门可以在上级领导的授权范围内，就其所辖业务范围向