房地产项目管理 教学课件 作者 姚星明 主编 阎玮斌 沙巧兰 副主编第六章 房地产项目质量管理.ppt

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1、第六章房地产项目质量管理知识目标：了解质量和房地产项目质量管理的概念、房地产项目质量管理的原则、影响房地产项目的质量因素；掌握房地产项目常用的质量控制方法、房地产项目质量控制系统的建立原则以及房地产项目质量控制系统的定义及构成。能力目标：能熟练运用因果分析法、控制图法和分层法等项目质量管理工具；能够解释PDCA循环原理。教学要求第一节房地产项目质量管理概述一、质量和房地产项目质量的概念1．质量的概念质量是指反映实体满足明确或者隐含需要能力的特性的总和。2．房地产项目质量的概念房地产建设项目质量除了具有上述普遍意义上的质量的含义以外，还具有自身的一些特点。在房地产建设项

2、目质量中，所说的满足明确或者隐含的需要，不仅是针对客户的，还要考虑到社会的需要和符合国家有关的法律、法规的要求。一般认为房地产建设项目质量具有如下的特性：（1）项目质量的单一性（2）项目质量的过程性（3）项目质量的重要性（4）项目质量的综合性二、影响房地产项目质量的因素1．人的质量意识和管理能力2．项目的决策和方案3．项目工程材料4．施工设备和机具5．施工环境第二节房地产项目质量控制系统的建立和运行一、房地产项目质量控制系统概述质量控制是指为实现预定的质量目标，根据规定的质量标准对控制对象进行观察和检测，并将观测的实际结果与计划或标准对比，对偏差采取相应调整的方法和措

3、施。质量控制系统则是针对控制对象形成的一整套质量控制方法和措施，也指形成的相应的计算机质量控制软件系统。房地产项目质量控制系统是面向房地产项目而建立的质量控制系统。二、质量控制系统的运行1．质量控制系统运行的基本方式就质量控制的过程而言，质量控制就是监控项目的实施状态，将实际状态与事先制定的质量标准作比较，分析存在的偏差及产生偏差的原因，并采取相应对策。这是一个循环的过程，在房地产建设项目实施的各个阶段、不同的层面、不同的范围和不同的主体间，对任一控制对象的控制一般都按这一过程进行。该控制过程主要包括以下四个阶段（如图6-1所示）、八个步骤（如图6-2所示）的工作，这

4、就是著名的PDCA循环，也称戴明环。图6-1PDCA循环的四个阶段图6-2PDCA循环的八个步骤（1）计划(Plan)阶段计划阶段的主要工作任务是确定质量目标、活动计划和管理项目的具体实施步骤。本阶段的具体工作是分析状态，找出质量问题及控制对象；分析产生质量问题的原因和影响因素；从各种原因和因素中确定影响质量的主要原因或影响因素；针对质量问题及影响质量的主要因素制定改善质量的措施及实施计划，并预计效果。（2）实施(Do)阶段实施阶段主要工作任务是根据计划阶段制定的计划措施，组织贯彻执行。本阶段要做好计划措施的交底和组织落实、技术落实和物质落实。必须抓好控制点设置，加强

5、重点控制和例外控制。（3）检查(Check)阶段检查阶段的主要工作任务是检查实际执行情况，并将实际效果与预期目标对比，进一步找出存在的问题。检查得到的信息一定要全面准确，信息反馈要及时。（4）处理(Action)阶段处理阶段的主要工作任务是对检查的结果进行总结和处理。具体工作包括：总结经验，纳入标准或制度。即通过对实施情况的检查，明确有效果的措施，制定相应的工作文件、工艺规程、作业标准以及各种质量管理的工作制度，总结好的经验，防止问题以后发生。将遗留问题转入下一个控制循环。通过检查，找出存在的质量缺陷；找出效果仍不显著或效果仍不符合要求的措施。把它们作为遗留问题，进入

6、下一个循环，为下一期计划提供数据资料和依据。2．控制系统运行机制房地产项目质量控制系统建立后，将进入运行状态，运行正常与成功的关键是系统的机制设计。当然，成功的机制设计还需要严格的执行和实施，系统需要在运行过程中不断地修正和完善。（1）动力机制房地产项目质量控制系统的活力在于它的运行机制，而运行机制的核心是动力机制，动力机制又来源于利益机制，因此利益机制是关键。（2）约束机制房地产项目质量控制系统的约束机制取决于自我约束能力和外部监控效力，外部监控效力是来自于实施主体外部的推动和检查监督，自我约束能力则指质量责任主体和质量活动主体的经营理念、质量意识、职业道德及技术能

7、力的发挥。（3）反馈机制房地产项目质量控制系统的运行效果和运行结果信息，需要及时反馈，以便对系统的控制能力进行评价，以便使得系统控制主体能够作出处理决策，调整或修改控制参数，达到预定的控制目标。三、房地产项目常用的质量控制方法房地产项目质量控制运用数理统计方法，可以科学地掌握质量状态，分析存在的质量问题，了解影响质量的各种因素，达到提高项目质量和经济效益的目的。常用的数理统计方法有排列图法、直方图法、因果分析法、统计调查表法、控制图法、相关图法、分层法等。1．因果分析图因果分析图法是利用因果分析图来系统整理和分析某个质量问题（结果）与其产生原因之间关