项目规划规划设计初步构思.doc

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1、龙潭优山美地项目规划设计初步构思随着柳州房地产市场供应量剧增，市场同质化竞争激烈；本项目在此市场背景下，完全有可能形成产品差异化和个性化，具备非常强的竞争力。本项目周边将有大批量的住宅上市，但是由于各种因素的限制，档次和品质都较低。造成本区域缺乏高品质的优秀楼盘。按本项目的供应量来看，本项目必须突破区域市场的限制，成为全市的项目，才能保持可持续性发展。这个性质决定了本项目必须走精品路线，建造精品社区。一、项目规划目标本项目作为进入柳州的新生地产力量，应超越柳州楼市过去的成就，在别人已经走过的路上，以史为鉴

2、，树立更远大的发展目标。营造独家优势超越同构竞争1、为城市创造价值为龙城柳州创建一个全新的景观示范社区，并使之达到成为“城市风景、区域标志”的领先水准。n为柳州楼市产品更新换代，创造典范，提高城市住宅建设标准，打造柳州楼市的样板社区；2、为项目创造价值n项目品牌持续提升n项目效益合理最大化3、为顾客创造价值n营造物质精神现代化的生活方式——真正的高尚社区二、项目总体规划思路与理念1、规划思路“思路决定出路”，理念设计是其他设计的纲领和基础。我们以复合地产的思维去思考，把与人的行为有关的一切活动都纳入泛地产

3、的范畴，视野便可以变的很开阔，可以整合各种资源进行理念设计。房地产都是以居住为中心的，它本身包含了许多要素如建筑、环境、户型等等。同时根据人的活动又可衍生出许多要求，如教育、休闲、健康、商业等。如下图：居住（建筑、环境、户型）娱乐居住健康休闲养生运动商业社交教育如果我们仅从居住本身的要素出发，很难超越竞争对手，差异性不大。而结合项目自身的资源和所处的自然环境、消费心理需求，提炼出休闲与商业文化为主题，与居住相融合，形成项目独有的特色，超越同构竞争，使别人无法克隆。据此，我们把它定位为柳州首个提高房地产开发

4、门槛的项目，为追求高品质生活的人量身定造的以景观休闲、商业文化为特色的高尚精品社区。并全力倡导更高层次的与国际接轨的社区理念：1、项目规划理念设计柳州首个休闲风情生态商居小区2.1实现本理念的项目资源n居住需求——远离繁杂，城内工作城外享受，休闲、娱乐、商业，三位一体；由于柳州工业的影响，柳州居住生态环境并不太理想，其中包括空气、噪声等环境因素，再加上柳州拥挤的市区空间，使很多生活在市区（或较繁杂区域）的人们感觉到非常疲倦，因此有很多市民愿意在城外购买房子，但由于市郊各种生活设施（配套）不完善，使很多愿意

5、在城外购买房子的置业者持币观望，他们期望拥有一个和市区环境同样成熟的生活环境，同时享有一个休闲、雅致、清静、富有品味的生活空间。让他们远离繁杂都市，在城外享受城内的生活。休闲风情生态社区的建设将很大程度上满足置业者的生活和居住需求，从商业、购物、娱乐、休闲、健康到教育都能提供一个健全的生活空间，吸引这部份持币观望的置业者。居住成长休闲n资源优势：近靠全柳州唯一绿肺公园——龙潭公园有柳州绿肺之称的龙潭公园距离本项目仅百米之遥，并且，本项目紧靠柳州市区唯一的“绿山”，其自然景观与环境优势，为项目提供了优越的环

6、境空间，包括生态、绿化、健康、休闲和景观。完全有条件借景做文章，以绿色、生态、亲近自然等手法，建造与之相呼应的生活理念；项目拥有诸多优越的环境空间，为建立一个富有特色的休闲风情街提供一个良好的基础，这种景观、娱乐、休闲、商业四者并为一体的休闲风情社区目前在柳州还没有，必作为柳州地产界上一个领跑者，在宣传和品牌建立创造一个新的焦点。n市场优势——区域市场缺乏居住休闲环境、基本上是一个市场空白。根据初步调查分析，项目所在区域目前还没有类似的休闲风情商居社区，在商业经营上没有明显竞争的商业休闲环境，这意味项目所

7、在区域具备巨大的商业资源和消费群体，当休闲风情社区建立之后，这些消费群体得到适当的引导之后，这个消费群体立即会转化为本项目的长期性消费者。2.2理念内涵热情洋溢的商业风情景致迷人的亲水社区休闲愉悦的生活环境快乐成长的健康家园2.3项目开发策略：市场引导策略——蓄势而动n先两头后中间先将能最短时间内彰显项目形态和形象的部份启动，以吸引目标客户对项目的关注和在第一印象上就对本项目有个较深刻的认识。n先线外后线内先做小区外部商业街及景观，再做内部社区；n先做势后做市先宣传项目理念、规划和功能、配套，再吸引客户关

8、注和认知，进一步了解项目优点。n先形象再品质品质再高的楼盘，如不能在第一时间给客户留下深刻的美好印象，也是枉然，因为品质的好坏是靠时间来认知的。n先环境再建筑为了树立形象，先将小区的外部环境和商业形象做出一块示范区，以此引导客户树立对项目的好感以及对今后生活的美好展望。2.1休闲为主题的商居理念，及其社区构成内容1、项目整体形象n休闲的，文化的，健康的；n生态的、自然的；n社区环境绿色、清新、人性化，富有层次感、动感、现代感n