同策-杭州万科良渚文化村总体概念及.pdf

《同策-杭州万科良渚文化村总体概念及.pdf》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在行业资料-天天文库。

1、22thJan.2007万科良渚项目总体概念及生活标准体系定位报告上海同策房产咨询有限公司2007.1.22TospurResearch22thJan.2007一、良渚发展的反思TospurResearch22thJan.2007良渚再思考执行层面回到最初支持层面良渚遗址旅游核心概念商业七贤广场度假酒店度假教育劝学里创意产业区创意产业产业配套800公顷距离杭州人主城20公里居住别墅公寓竹径茶语阳光天际白鹭郡TospurResearch22thJan.2007良渚理想一座可持续发展，满足居住终极理想的生活之城良渚规划理想的生活性小镇

2、缺乏系统的、可实施性的旅游、度假、文化创意产业是小镇发展规划与计划的支柱产业。发展计划？TospurResearch22thJan.2007良渚现状核心问题一个大规模的“居住区”旅游及相关产业的发展较慢社区缺少前期公寓推出量大，配套缺失问题明显宜居性产品类型和风格缺少主线贯穿认知度不高面临缺乏杭州市民对项目的认知度不高客户的潜前期成交客户中发展商内部客户占多数在风险TospurResearch22thJan.2007良渚现状核心问题现金流实现压力大3～5年内的销售目标现金流从哪里来？前期投入的回收资金投入方向不清社区未来的发展方向

3、资金投到社区开发的战略时序哪里去？不同产品的产品线配合TospurResearch22thJan.2007核心问题原因探寻社区缺少宜居性面临缺乏客户的潜在风险解决良渚面临和即将面临的问题重新思考良渚的发展方向的关键在于建立一个完善的、具有可实施性的发展规划现金流从哪里来？资金投到哪里去？TospurResearch22thJan.2007良渚梳理的出发点构建符合主流消费者消费取向的发展规划杭州市民杭州市民理想的生活方式分析生活方式调查的居住理想良渚文化村良渚文化村发展的整体概念要做什么？构建良渚社区的生活方式杭州典型在做什么？房地

4、产项目调查还缺什么？良渚文化村能做什么？具有可实施性的、完善的执行体系TospurResearch22thJan.2007第二部分杭州市民生活方式调查分析PartIISocialInvestigationonHangzhouPeople’sLiving二、杭州市民生活方式调查分析TospurResearch22thJan.2007第二部分杭州市民生活方式调查分析PartIISocialInvestigationonHangzhouPeople’sLiving有效问卷受访者人群基本特征年龄结构婚姻状况4%15%25%43%57%56

5、%25岁以下25-35岁35-50岁50岁以上已婚未婚性别比例36%38%64%62%男女本地人外来常住人口注：本地人是指在杭州当地出生并常住杭州。我们共进行了约235份问卷调查，通过整理筛选，用于本报告统计分析的有效问卷为203份。TospurResearch22thJan.2007第二部分杭州市民生活方式调查分析PartIISocialInvestigationonHangzhouPeople’sLiving杭州城市特征分析ò通过对203份有效问卷的统计分析，可以发现，有89%的受访者明确表11%示喜欢杭州这个城市，表明杭州在

6、人和城市之间实现了较好的融合。ò在对受访者喜欢杭州的各个因素排序，可以发现自然环境和人文氛围是杭州最吸引人的地方（之一），分别有81%和67%的受访者选择这些因素。结合受访者的人群特征，其中非杭州本地人占62%，可以认为杭州吸引人并与人融合过程中，自然环境和人文氛围是非常重要的因素。89%ò在对杭州不足进行评价中，交通拥堵是受访者抱怨的最重要因素，占喜欢不喜欢或一般31%，其次为生活成本偏高而收入偏低，占26%，而认为环境差或者正在100%81%变差的仅占3.7%。80%67%60%40%31%28%20%13%15%杭州最重要的

7、城市特征：4%7%0%ò自然环境杭州优势杭州不足自然环境人文氛围经济发展其他交通拥堵生活成本高、收入低ò人文氛围环境差或正在变差其他ò交通问题日益突出ò相对于收入，生活成本偏高TospurResearch22thJan.2007第二部分杭州市民生活方式调查分析PartIISocialInvestigationonHangzhouPeople’sLiving杭州人休闲生活特征分析---购物ò通过对受访者平时经常性的购物场所选择和原因分析可以看出，商业购物场所选择和原因80%74%中心、大卖场等集中性商业是受访者主要的购物场所选择，分

8、别有74%70%和36%的受访者选择这些商业场所。60%52%50%ò而购物选择多和便利性是受访者选择购物场所的主要考虑因素（之36%36%39%40%29%30%一），分别有52%和39%的受访者选择这些因素，经济性考虑则为36%。17%20%1