国际区住宅类产品市场定位分析.doc

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1、xx国际区住宅类产品市场定位分析根据朝阳区统计局《商品房价格分析报告》2005年1—6月份数据得出：本年上半年度，商品房价格比上年同期增长1294元。其中，商品房住宅比上年增长971元，同比增长13.6％，为7933元。朝阳公园周边地区高档住宅（公寓类产品）目前平均价格为13350元，其中以星河湾、东山墅、观湖国际、北京GOLF公寓为代表的公寓类产品获得很高的市场认可。就以上四个项目进行分析，并通过分析以上项目进而对我项目的产品类型、使用功能、价格定位等方面做入市的参考：一、星河湾产品类型：板式公寓目前价格：起价12000元/平米，均价16000元/平米地段：星河湾在东四环和东五环之间，具

2、体位置在朝阳北路和青年路交汇点的东北方向300米。小区北侧有个上千亩的森林公园，星河湾的宣传图上画的比朝阳公园都大，但实际上要小多了；小区东侧有城市绿化带和星河湾自己兴建的10万平米生态公园，西侧1公里处有铁路，而南侧20米处是青年路小区，属于经济适用房，有20多层塔楼，多少会挡星河湾南侧楼盘的采光。东坝地区有个火葬场，离星河湾也不是太远。星河湾周边基本上没有任何商业、餐饮和娱乐设施，也基本上找不到像样的学校和医院。这些基础设施随着朝青板块的兴起会逐渐改善，但真正成熟尚需时日，估计要等到2008年才能形成规模。周边楼盘：朝青板块正在大兴土木的楼盘有国美第一城，华纺易城，青年汇，珠江罗马嘉园

3、，还有预计8月份开盘的天鹅湾。此外，星河湾附近还有一些现有和正在筹建的经济适用房。交通：从距离上来讲，从星河湾到京广，嘉里，国贸都不是很远，在不堵车的情况下，走朝阳北路和东三环15分钟即可到达，去盈科，燕莎，三里屯等地走姚家园路不堵车大概也只需要15到20分钟，而走四环或五环去丽都商圈、机场也都很方便。此外，青年路近期也会拓宽，所以周边交通还会进一步改善。不过，星河湾周边正在修建很多小区，朝青板块将来人口密度会大大增加，所面临的交通压力也会很大。每天早晨开车或打车从小区去CBD、盈科、燕莎商圈估计还是要用上25-30分钟。建筑：星河湾的楼外型比较怪，看着有点像城堡，既不算古朴，也谈不上经典

4、。楼盘为板塔结合，最小户型（197-199平米的套内面积）的房子都是在塔楼里。板楼里都是大户型，套内面积在210到462平米。不是所有房子都是方方正正的，有些户型设计有个多边形的角楼，所以这一点和北京市场上的房子不太一样。楼体颜色偏土黄色，因为北京的天总是灰蒙蒙的，所以星河湾的新楼看起来就不显干净。从现场看，星河湾楼间距较小，全是十几层高的楼，楼和楼之间只有50-60米的距离，除了S1,S2,S4三栋楼以外，其他四栋楼低楼层的房子采光会比较差。从这一点上来讲，星河湾很难达到豪宅的标准，毕竟北京市场上的高档住宅很多都在追求百米间距。上面讲过，南侧的楼，尤其是S3距离旁边的经济适用房的高层塔楼

5、非常近，所以采光一定会被遮挡。另外，星河湾在设计概念上也没有什么科技含量，没有什么节能环保的新技术。从内部格局来讲，房子的设计为动静分离，大多数户型空间利用的非常合理。南区的S3、S4有些户型的客厅和主卧是朝北的，大概是为了让主人能够享受到园林美景，但北区的很多户型从主卧和客厅里是无法看到小区园林的。户型多为大三居，而且都配备书房功能阳台和工人房。客厅一般有5米宽，主卧宽度也在4米以上，而且主卧次卧多配有较大的独立衣帽间。房间使用率非常高，多数户型使用率在86%至88%之间，远高于北京市场上的其他公寓。装修：应该说星河湾的样板间装得很漂亮，窗外就是生态公园的湖面，风景如诗如画。可惜样板间设

6、在将来要被拆掉的售楼处，而不在现楼里面。实际买到的房子风景绝对没有现在样板间里看到的那么好，所以光看样板间你是无法真正体会室外的园林和室内的采光。广东开发商做的那种富丽堂皇的精装修，一般风格比较老套，华而不实，看着像90年代初修建的一些豪华酒店。星河湾在这方面做的要好一些，但色调还是偏暗，总体装饰显得过于奢华。星河湾的装修标准的确比较高。地面铺的是大理石，局部有拼花。漆是用的加拿大进口的乳胶漆，浴具包括浴缸和花洒用的是德国当代（Dornbracht）的，并配有德国豪华式的按摩浴缸，特大户型的房子还有桑拿房。主卧的马桶用的是TOTO智能坐厕，次卧用的是杜拉维特的。厨具用的是德格（Teka）的

7、，橱柜用的是菲林格尔的，水龙头是汉斯格雅的，厨房还配了个伊莱克斯的冰箱。空调用的是三菱的中央空调，并配有新风系统。不过，装修材料里也有些杂牌产品，如户门，地板，衣柜用的是什么树熊牌的，据说是开发商下属企业做的。样板间里那些弧形的柜子质量最差，另外有些柜子或抽屉已经掉漆了，柜门也有关不严的，还有些抽屉现在就拉不开。此外，星河湾的装修标准绝对到不了开发商所鼓吹的4000元/平米的装修水准。北京市场上的高档精装公寓的装修标准在