市场定位分析.doc

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1、二、市场定位分析（一）项目地块情况与华屮科技大学文华学院相邻，在武汉东西湖高新技术开发区“武汉屮国光谷”附近，依山傍水，风光秀阿。区内地势北高南低，湖光秀色，山峦起伏，再加上外剖的东蝴风景区、南湖风景区、马鞍山森林公园。交通开发已经成熟，配套设施逐渐成型，区域V部及周边的道路交通开发己经比较成熟，东西向有珞瑜路和雄楚大道两条主干道，连通光谷与武昌主城区；南北向有民院路，关山一路,关山二路等干道，连通光谷和庙山、江夏郊区，这些都相当宽阔，且路而非常平坦洁净。周边为光谷工业同区，血临武汉留学生创业园，科技性企业密布临近华屮科技大学文化学院，周制大学众多，与湖

2、北二师，湖北体育运动学校，华屮科技大学相距较近。（二）项目介绍及SWOT矩阵分析该房地产项H位于武汉市光谷腹地，华屮科技大学文华学院南而地域，紧邻光谷一路，区域内拥有众多未开发的空地，且项H占地范围较为平坦，只分布几处零星的建筑物，规模不大，地理环境良好，计划建开发屮高端住宅楼。1・地块规整：比较利于规划出优质的产品；2•规模优势：：30万平米的规模大盘，内部配套设施完善，占有较大的竞争优势。小区内俱乐部，幼儿园，高级会所游泳池，酒店，超市一应俱全。更有高达8900余平米的商业配套使居民的生活无忧，对客户的吸引力不言而喻;3•交通畅达：东西向有珞瑜路和雄

3、楚人道两条主干道，交通便利，区位内交通通畅。连接光谷和武昌主城区，这些路都非常宽阔，且路面非常平坦洁净,交通开发在不断完善和成熟屮。4•片区规划品质高、功能完善：项H周边聚集了众多一流地产开发企业，各种规划皆属于高品质片区；5•配套已逐步实施：地块術侧U经在建华屮科技大学文华学院，随着片区发展，相丿2配套设施将逐步到位；6.周边开发项目品质一致：木地块周边项目都以品牌开发企业开发住宅川地为主，产品档次较高，利于報造高品质的区域形象；7.外部景观资源:项目位于光谷腹地，光谷一路景观绿化带和一排防护林,环境比较优美：片区的规划非常好，宽阔的路面，理想的建筑间

4、隔，同时在绿化方面做足了功课。区域内自然环境优美，山紮资源主要有马鞍山森林公园，是著名的旅游景点。8•内部景观资源：由于地处开发区，其道路宽阔、干净、绿化率高，区域内环境非常好。9.物业形态实现差异化：木案物业形态与周边玄接竞争对手都形成了养异，拥有一定的互补优势，竞争力较强；10•物业形态齐备户型丰富，符合市场主流需求：木案户型面积从50平方一130平方，涵盖一房一厅、两房两厅、三房两厅，户型的多样化使客户有了更多的选择，也更契合市场对屮小户型房屋的需求，物业形态丰富齐备是木案特色之一；11•产业支撑：周边多家高新技术企业和高校先期入驻，同时距离周边中

5、铁十一局、烽火科技、三环集团、长江通倍集团、长飞光缆等大型企业较近，带来更多的稳定的较高收入人群；项目劣势W1•地块地势不平：地域还分布有不少山地，崎岖不平；2•周边风景资源严重贫乏：项目周边没有优质的风景，无山、无水、无湖；3•公交系统严重缺乏：本案距离城区较远，忖前只有两路公交通行；4•区域配套期待完善：项H周边缺乏医疗、金融、邮政、通讯等配套，需要尽快完善。5.现阶段项目工程形象仍缺乏正面视觉震撼：现阶段项目工稈形象仍不具备建立环境体验示范区的条件，客户尚不能全面肓观的感受产品的真正价值；项目机会o1・人文环境：该项目临近华屮科技大学文华学院，可以

6、成为大学家属区。不少文华任教的老师都居住较远，来往文华路途辛苦，如果项目建成，必然成为文华学院等周边学府老师的青睐，片区的人文气氛将因此更加浓厚。2•片区市场良性发展：由于光谷国际广场附近开发十分饱利房增速过高，不少人望房兴叹，也为这个地方的房地产开发留下了很大的市场机会。3.差异物业形态竞争力较强：与周边竞争楼盘弟异鲜明，弥补了其市场白点，增强了选择范围：4•片区企业和高校带来巨大购买人群：屮铁十一局、烽火科技、二环集团、长江通信集团、长飞光缆等大型企业陆续入驻，高校不断立足，持续带来众多购买人群；5.城市“地铁效应”扩大也将成为本案机会点：随着武汉市

7、主城区地铁项目的逐步建成，“地铁效应”扩大，也为木案提供了市场机会。6•地理位置带来的后发优势：项目所在区仍在规划发展屮，开发潜力大，交通及相关的基础设施在不断完善屮，会得到当地政府及有关部门的大力支持。7•项目在武汉市场拥有独特性和稀缺性：武汉针对白领的小戸型的产品并不多见。因此，产品拥有的鲜明个性为未来市场热销提供了可能。项目威胁T11•项目运作风险：项目规模大，运作周期长，不确定因素多，面临的市场变化风险较大，由于市场热度过高而为政策制定者关注，示期可能出台的种种调控政策会影响木案的发展；2•来自成熟板块的拦截与分流：木案片区经过一段时间发展，己经

8、逐渐趋向南边延伸，北部已经相对比较成熟，该区域对本案的客户拦截与分流影响较大。3