天下城市场调研报告.doc

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1、第一部分市场调查研究一、同类住宅市场状况分析（一）调查方法、内容及分析方法说明对于住宅市场（高档物业市场）的调查，采取斟别选取楼盘专问访谈调查法，采用该方法调查基于以下几点考虑：1)时间上的限制2)取得楼盘准确的各类数据3)取得客户资料4)取得专家的判断，对市场作出的分析专家访谈内容主要对楼盘基本状况、客户资料、专家评述等方面展开调查，具体项目见附表访谈以问卷填写形式返馈信息，对该信息进行归类、统计，并配合以销售周期估算法、相关资料调查参照法对统计数据进行调整，形成该类市场基准数据。通过累计、比较分析法，交叉分析法与多

2、种分析方法形成以下对此类住宅市场较为细致分析及理解。（二）供给分析1．规模分析国务院批复了《郑州市（1995-2010）年城市总体规划》，作为城市建设的主体对象房地产，为其发展提供了机会。纵观郑州房地产市场，项目开发规模大小各异，具体状况见下表：楼盘占地面积总建（m2）栋数/层数物业位置开发商未来花园6.6万18万m210栋10-26层纬四路未来地产九鼎欧洲花园5400m21.26万m22栋多层东风路、花园路九鼎地产江山智能公寓3500m21.8万m21栋高层东明路、黄河路江山房地产明鸿新城189亩十几栋多层经三路德亿

3、房地产建业广场50余亩4万m22栋高层纬四路河南建业建业城市花园550亩45万m2一期多层建业路河南建业文博花园5万m215万m214栋农科路河南中房公司英协花园315亩30万m2二期多层107国道英协地产明辉城市花园1.66万m24.56m22栋小高层优胜南路新明辉置业中孚紫东苑8665.86万m22栋高层紫荆路北段中孚置业世纪城1.8万m22栋多层丰产路、纬七路兆群地产裕鸿花园30亩17万一期三栋高层东西大街、紫荆山路河南裕鸿置业锦江国际花园8万多层未来大道上海锦江陇海星级1.75万1栋17层，2栋11层陇海路9号

4、河南鑫苑置业日月星城3万2栋高层东西大街郑州嵩颍实业融元广场5.6万2栋22层花园路中达房地产文博名门20001.2万1栋16层农业路、文化路泰宏房地产太极公馆5.7万3栋小高层2栋带电梯7层紫荆山路太极置业同乐花园110亩7万3栋12层2栋15层东风路信宇地产绿洲花园15亩2栋高层农业路、经七路大地地产绿城花园110亩13.8万多层航海路、嵩山路市经济适用房开发中心东西大街商铺1万多层东西大街上海中凯长江城中城7万m2多层东西大街上海长江通过上表，从规模看差异大。建业城市花园占地达550亩，英协花园占地为315亩，规

5、模较小的如文博名门、欧洲花园等总建筑面积才不过万余平方米，仅有1、2栋楼宇组成。从位置看，本次调查的23个楼盘中，东区有8个，中2区有7个，中1区有4个，北区有3个项目，南区有1个项目。从中不难发现，中1、2区的10个项目中规模一般都比较小，最大的是文博花园，总建筑面积为15万平方米，最小的是世纪城，总建筑面积为1.8万平方米，而其它的几个区域与中1区、中2区相比规模一般都比较大。l规模开发是发展的趋势根据《郑州市（1995-2010）城市总体规划》，到2005年郑州市城区面积将扩大到189万平方公里，城市的发展对房地

6、产业产生了积极而深远的影响，房地产是城市建设的主体对象，在城市总体规划的要点下，物业的规模开发成为必然趋势，是提高城市的美感和品位重要保障。l规模优势尽显。伴随郑州房地产市场发展，素质各异的楼盘不断涌现，市场竞争尤为激烈，规模开发的优势不言而喻：建设成本低、营销手段强有力、配套设施齐全、园林景观优美。从目前郑州房地产市场的现状也可看出：象未来花园、建业城市花园、英协花园这样的大规模项目深消费者追捧。2．户型分析以下对在售物业的户型调查后，作以统计，具体见下表：户型结构表户型套数面积（M2）比率二房146100-1296

7、%三房1352140-18853%四房636150-20025%五房441922%跃式442752%复式301250-34812%合计2523100-348100%户型面积表面积（M2）户型套数比率100-130二房1466%130-160三房55222%160-200三至五房、复式138655%200-250四房、复式2229%250以上复式、跃式2178%合计2523100%从户型结构看，三房的市场供应量最大，占抽样调查总套数的53%，次之为四房，所占比为25%。从户型面积看，160-200平方米之间的户型供应量最

8、大，所占比为55%，次之为130-160平方米之间，所占比为22%。以下为个盘户型供应状况表楼盘面积、户型、套数绿洲花园主力户型3房，164-167平方米；5房192平方米，各44套，复式8套；5房面积295平方米；8房8套，面积340平方米日月星城主力户型3房148-170平方米之间，共84套；四房28套，面积184.01平方米