房地产基础知识培训1.ppt

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1、房地产基础知识房地产包括房产和地产，即土地及土地上的建筑物和附着物。房产可归私人所有，但土地属于国家和集体所有，业主只有一定年期的使用权。因此，业主购房后，所拥有的是房产的所有权及该房产所占用的土地的使用权房地产的特性不可移动性；独一无二性；寿命长久性；数量有限性；用途多样性；相互影响性；易受限制性；价值高大性；难以变现性；保值增值性。房地产的类型按程度划分：生地：是指不具有城市基础设施的土地，如荒地、农地；毛地：是指具有一定城市基础设施，但地上有待拆迁安置的房屋的土地；熟地：指具有完善的城市基础设施、土地平整、能直接在上进行房屋建设的土地；在建工程：是指地上建筑物尚未建

2、成、不具备使用条件的房地产，该房地产不一定正在建设，也可能停工了多年；现房（含土地）：指地上建筑物已建成、可直接使用的房地产，它可能是新的，也可能是旧的）按建筑物的使用性质分类：居住建筑公共建筑工业建筑农业建筑居住建筑和公共建筑通常又被称为民用建筑按建筑结构的主要建材分类：钢结构钢筋混凝土结构砖混结构砖木结构简易结构按建筑结构的主要形式分类：墙体结构框架结构深梁结构筒体结构拱结构网架结构空间薄壁（包括折板结构）钢索结构舱体结构。按建筑物的施工方法分类：施工方法是指建造建筑物时所采用的方法：现浇，现砌式建筑预制、装配式建筑部分现浇现砌、部分配式建筑按

3、建筑物的耐火等级分类：建筑物的耐火等级是由组成建筑物的构件的燃烧性能和耐火极限决定的。根据材料的燃烧性能，将材料分为非燃烧材料和燃烧材料。用这些材料制成的建筑构件分别被称为非燃烧体、难燃烧体和燃烧体。按建筑物的耐久等级分类建筑耐久等级是根据建筑耐久年限来划分的。按房屋的完损等级分类：根据房屋的结构、装修、设备三个组成部分的完好、损坏程度来划分：完好房屋基本完好房屋一般损坏房屋严重损坏房屋危险房屋房屋新旧程度（成新率）的判定标准是：完好房屋：十、九、八成基本完好房屋：七、六成一般损坏房屋：五、四成严重损坏房屋及危险房屋：三成以下按层数和高度的分类：低层建筑（1～3层）多层

4、建筑（4～6层）高层建筑（总高度超过24M，但不包括总高度超过24M的单层建筑）超高层建筑（总高度超过100M）此外，房地产类型还可以按用途、是否产生收益、经营使用方式等形式划分。高层建筑的国际分类：低高层建筑：层数为9～16层，建筑总高度25～50M中高层建筑：层数为17～25层，建筑总高度50～75M高层建筑：层数为26～40层，建筑总高度75～100M超高层建筑：层数在40层以上，建筑总高度在100M以上城市土地所有权又称土地产权，是物权的一种。主体是土地所有者，客体是土地，是土地所有者在法律规定的范围内享有对土地占有、使用、收益、处分的权利。我国实行的是城市土地属于国家所

5、有，农村土地属于集体所有的土地制度土地所有权的权能土地占有权：是指依法对土地实行掌握和控制的权利。土地使用权：是指依法对土地进行实际使用的权利。土地收益权：是指依法收取土地所产生的自然或法定的利息和利益的权利，包括收获土地上生长的农作物，收取出租土地的地租等。土地处分权：是指依法处置土地的权利，包括出租、出卖、赠送、遗赠、抵押等。土地使用权是指土地使用者根据国家法律和与土地有人签订的合同的有关规定，对国家或集体所有的土地，享有占有、使用、收益和处分的权利土地使用权的取得划拨土地使用权：只限于本单位使用，不得以任何形式私自转让，更不得进行土地使用权的经营行为，如土地出租等。土地使用

6、权出让：可以依法进行转让、出租或抵押。土地使用权出让：必须遵守原出让合同有关规定使用土地，不得随意改变用途，其使用年限为出让年限减去原使用者已使用的年限的余期，而且可以依法进行再转让、出租和抵押。土地使用权出让的方式协议出让：是指土地的出让方和受让方通过协商方式有偿出让土地使用权的方式。一般多用于工业以及政府为调整经济结构而给予优惠政策的项目。招标出让：是指在规定的期限内，由符合条件的单位或者个人，以书面投标形式，竞投某地段土地的使用权，由招标人根据一定的要求，择优确定土地使用者的出让方式。适用于开发性用地或者有较高技术性要求的建设用地。拍卖出让：又称竞投，是指土地所有者的代表在指定

7、的时间、地点，组织符合条件的土地使用权有意受让人到场，就所出让使用权的土地公开叫价竞投，按照“价高者得”的原则确定土地使用权受让人的一种出让方式。土地使用权出让的年限根据《中华人民共和国城镇土地使用权和转让暂行条例》规定，土地使用权出让的最高年限，按土地的用途分别为：居住用地：70年工业用地：50年教育、科技、文化、卫生、体育用地：50年商业、旅游、娱乐用地：40年综合或其他用地：50年土地使用权年