与尹山湖地块取地价格及可行性研究p经济测算可.ppt

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1、苏州吴中区独墅湖与尹山湖地块取地价格及可行性研究2009年11月27日谨呈：天地源集团项目本体分析2高新区相城区吴中区古城区工业园区1苏州东进，金鸡湖CBD规划已被确认，经济中心地位不可撼动独墅湖，城市中的生态景观资源，豪宅片区已见雏形新机场路独墅湖湖底隧道的通车，意味着双湖板块的都市中心化指日可待双湖板块拥有高等教育区的产业依托，后势发展被市场看好金鸡湖&独墅湖亲水商圈的建成，将大大提高双湖板块居住功能独墅湖&金鸡湖高尚CLD发展前景发展中的苏州CBD金鸡湖板块独墅湖板块高等教育区两湖板块——苏州正在崛起的CBD&CLD城市发展方向2双湖板块整体启动时机已成

2、熟，众多高端项目开发将奠定双湖板块高尚人居住区的形象城市资源：CBD毗邻，环湖商圈自然资源：双湖生态&景观都市内涵生态内涵金鸡湖大酒店、高尔夫独墅湖景&湖底隧道蓝图描绘李公堤资源价值决定项目地位双湖——苏州唯一城市资源与自然资源的完美结合尹山湖独墅湖苏嘉杭高速公路郭新东路尹山湖北路尹山湖地块郭巷北路独墅湖地块通达路地块周边缺乏配套，远离城市中心3地块印象——独墅湖地块和尹山湖地块独墅湖地块：地块四至：西至通达路，南至东方大道，东边为待建规划道路；技术经济指标：占地面积17万㎡，容积率2.0。地块印象：位于传统的独墅湖板块区域，北侧沿通达路两侧中高端公寓和别墅项

3、目众多，生活氛围相对成熟，东侧为中海和保利在建项目，南侧东方大道沿线相对陌生。独墅湖地块：地块四至：郭巷东路以西，郭新东路以南，望湖路以东，尹山湖北路以北；技术经济指标：占地面积22万㎡，容积率别墅0.65，公寓1.40。地块印象：位于尹山湖西北侧，与独墅湖相距6Km左右，不属于传统的两湖板块，地块周边相对陌生，无在建or在售商品房项目，周边配套匮乏，南侧紧邻尹山湖市民广场，环境资源相对较好。西侧湖岸名家通达路农民房西南角工地围墙北侧成熟社区东方大道东侧墅浦塘东侧中海在建项目南侧商业配套北侧成熟小区独墅湖西侧湖岸名家西侧大片空地尹山湖南侧尹山湖市民广场郭巷北路

4、郭新东路与郭巷北路北侧大片空地南侧尹山湖市民广场独墅湖板块市场概述9中海地块保利地块本地块双冠地块中锐地块鑫苑·湖岸名家星岛·仁恒中房·澜泊湾香槟水岸中房·寓上湖星屿·仁恒中新置地悦湖项目规模容积率产品类型均价开盘时间星岛·仁恒占地17.2万平米，总建面10.58万平米，共350户0.56联排别墅230-290平米联排23000-25000元/平米2007-05星屿·仁恒占地7.83万平米，总建面10.03万平米，共706户1.276-11层普通公寓，公寓95-180平米公寓13700元/平米2008-04中房·寓上湖占地1.7万平米，总建面2万平米1.154

5、栋7层电梯洋房，户型面积70-170平米7000-10000元/平米2009-02中房·澜泊湾占地面积11万平米，总建面13万平米，共958户1.153层联排别墅，7-18层电梯公寓，高层96－150平米，别墅200－440平米公寓9000-13000元/平米，别墅20000元/平米2009-10鑫苑·湖岸名家占地面积13万平米，总建面积22.6万平米，共2000余户1.7037幢5-6层多层和12幢11-16层小高层高层公寓，公寓7300-7500元/平米2007-06香槟水岸占地面积8.5万平米，总建面14.9万平米，共577户1.15288-110平米二

6、房、112-128平米三房、160平米四房公寓11000-14000元/平米2008-09公寓+联排项目为主，价格区间9000-14000元/㎡，别墅2.0-2.5万元/㎡独墅湖核心区域，规划力度大，后续开发规模大客户来源主要以本地客户为主，改善型自住需求优美的环境、区域规划和地段未来价值潜力是客户置业主要因素板块特征吴中区独墅湖地块项目经济测算及可行性分析土地价值评估经济测算进行土地价值评估的前提条件和假设报告中各评估方法测算依据《城镇土地估价规程》（中华人民共和国国家标准GB/T18508-2001）和《房地产估计规范》，并采用专业测算与市场调研相结合，

7、其中各因子的选定参数根据专业要求及市场评估经验建立；本报告中评估的土地价值是指地块为熟地（即“七通一平”）的价格；本地块的地价是在拟定的方案基础上进行分析和评估，假设计入容积率内总建筑面积全部可作为商品房销售；我们对建造成本、建设期等方面进行一般假设和判断；本报告不考虑开发单位项目管理、营销手段、风险控制能力、利润目标等方面的差异性所造成的价值差异，我们采取市场平均水平；本报告中现状土地价值是评估时点下客观分析测算之价值，同时考虑了本区域未来市场发展变化，未考虑地块整体营销、土地出让方式及市场竞投因素对地价的浮动上涨因素。市场比较法——原理和公式原理：根据市场

8、中的替代原理，将待估土地与具有替代性的