苏州尹山湖御湖湾个案分析

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1、尹山湖板块规划尹山湖位于苏州城区东南角，西邻吴中市区，北靠苏州园区，是吴中区政府和郭巷镇政府主力打造的郭巷未来城市生活中心。尹山湖板块，无论从环境上，还是地块上，都高度相似于园区湖东，经成为主流刚需置业人群的主选之地。从政策利好方面，吴中区占了不少项目，特别是东环南延和斜港大桥工程和地铁2号线，成为了尹山湖板块发展的重中之重。御湖湾位置：吴中区郭新东路和郭巷北路交汇处开发商：苏州中富房地产开发有限公司产品：住宅、商业建筑面积:17万方占地面积：5.6万方御湖湾——项目规划御湖湾建筑面积17万方，占地面积5.6万方，容

2、积率2.5，共有12幢楼，874户，全部为毛坯房。项目采用地中海风格建筑，简约大气。御湖湾——交通状况地面部分：小区附近有7条公交线路经过，到达苏州各个区域；138路可直接到达园区湖东星湖街，501路可直接到达石路，67路可直接到达新区绿宝广场，550可直接到南门汽车站换乘任一公交线路等。地下部分：地铁2号线的延伸段，有尹山湖中路站和郭巷路站，从小区步行5分钟内可到达。御湖湾——教育配套本案郭巷幼儿园苏大附中郭巷小学本项目1公里范围内有郭巷幼儿园，苏大附中和郭巷小学，教育配套齐全。苏大附中在建设中，是和苏州大学合作成

3、立的学校，师资力量强大。郭巷小学有近百年历史，口碑较好。御湖湾——商业和医疗配套本案尹山湖商业广场尹山湖医院大型超市（规划中）商业用地（建设中）商业水街（建设中）本项目1公里内有尹山湖医院，看病方便。本项目本面有尹山湖商业广场，西面有在规划中的大型超市，南面有建设中的尹山湖商业水街和一处商业用地。目前而言商业配套匮乏，但未来的3到5年内，商业配套会逐步跟上。御湖湾——主力户型分析4室2厅2卫127㎡4室2厅2卫135㎡四室户型，房间多专属阳台，绿色环绕户型方正，南北通透户型方正，南北通透主卧独立卫生间，生活较舒适享有

4、空中花园，客厅宽阔御湖湾——项目销售情况项目剩余比较多的房源是3幢，9幢和10幢，其余楼幢基本去化完成。3幢9幢10幢御湖湾——截至2015年4月，还剩247套房源总套数去化套数剩余套数去化率112187424778%御湖湾从2013年9月开盘至今，共计推出1121余套房源，目前已去化874套，剩余247套，去化率达到78%，销售情况一般御湖湾——各面积区间去化分析据调查，御湖湾127㎡的四室最热销，其他面积段去化一般面积区间（㎡）分析90-100不符合刚需客户的要求，改善型客户需求小，去化慢100-130改善型住房

5、，4室户型，需求大，去化速度快130-140面积大，总价高，去化速度相对慢御湖湾——客源分析面积区间（㎡）客户属性所属区域90—100房屋总价低，周边的拆迁小区人群吴中郭巷镇，姑苏区100—130在附近工作和生活，对周边环境熟悉，归属感强园区，吴中区，姑苏区130—140改善生活，看重此地的环境和投资价值园区，吴中区御湖湾——总结从目前的配套情况看，商业，交通和教育配套较差，但未来的3到5年内，配套会逐步齐全。本项目属于改善型用房，130平方米左右的房型较热销，去化速度快。