镇江新区农贸市场地块开发思路及经济测算

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1、镇江新区农贸市场地块开发思路及经济测算专业·服务·价值1项目本体分析2城市背景研究3房地产市场研究4消费需求研究5推盘策略及商业销售模式6经济测算7人员架构项目区位----位于镇江新区，距离镇江市区24公里，是镇江重点发展区域★本案项目位于大港新区南部，紧邻338省道，五峰山路与烟墩山路之间，周边新建45万方“万顷良田”安置区为项目商业提供强有力的人口支撑。区位地位——大港区承担港口物流的功能，独立于主城进行发展，主城客户被丁卯区截流，客群以本地为主镇江房地产板块根据行政区域划分为润州、京口、丹徒、新区润京口（丁卯和大港）五个板块。州125其中，镇江主城区由京口和润大港4

2、州的一部分构成，润州和丁卯是丁卯城市向外扩张的两个方向。丹徒3和大港则脱离市区，独立发展。丹徒板块划分发展驱动主要产品类别均价范围主要代表个案总结性描述客户来源京成熟居住氛多层、洋房、高层、别中南世纪城、江山名京口7000-13000镇江人印象中的老城区全市围墅洲多层、洋房、高层、别老城区一部分，城市重点润州发展潜力6000-13000万科项目、冠城国际全市墅发展方向丹徒生态、价格多层、高层、别墅4000-10000香格里拉、风景城邦脱离市区的新城丹徒、全市丁卯产业基础多层、高层4500-9000永隆城市广场城市向东发展的新区城市东区为主大港产业基础多层、别墅3500-650

3、0海德公园脱离镇江城区的新区大港本地人口为主地块情况——位于大港近郊板块，规划中的中央商务区边缘，紧邻“万顷良田”安置区，发展潜力较大随着新区城市中心南港区移，金港大道以南至港南路、沿江公路规划为新区的CBD。老镇区利基点：1、所处区域属于大港新兴板块，发展潜力大；2、紧邻沿江大道，地银山公块通达性良好。园板块障碍点：1、偏离大港中心，配套不足；中央商务区2、紧邻安置小区，对项目形象造成一定影响。本案地块交通情况----地块周边交通通达性良好，是新区的南门户扬中方向镇江大港各出城路段每小时车流量对比160013641200916756800姚桥方向432364镇江方向400本

4、案0丹阳方向常州、江阴方向大港-扬中大港-丹阳大港-镇江大港-常州大港-姚桥镇江大港各出口分车型每小时车流量分析12001052小汽车大巴士货运车1000项目地块周边交通通达性非常800668好，往镇江、丹阳、常州方向皆600464400可通达，是新区的南门户。24022023223622020014413272605228120大港-镇江大港-丹阳大港-常州大港-扬中大港-姚桥地块指标——占地43.5万方，总建约71.5万方，区域较大规模专业市场兼住宅项目地块C地块D地块B地块E地块A地块F核心问题界定问题一：在目前市场竞争格局下，陌生区域大盘如何开发？问题二：人口基数小的

5、情况下，大盘如何实现快速跑量，从而减小开发中的资金压力？问题三：住宅、商业售价能达到多少，项目总销有多少？问题四：项目开发利润？问题五：人员框架如何安排？1项目本体分析镇江城市研究2城市背景研究大港片区研究3房地产市场研究4消费需求研究5推盘策略及商业销售模式6经济测算7人员架构镇江城市研究结论——长三角经济盆地，第二产业发展迅速，城市发展前景看好城市地位地处长三角，是宁镇扬重要节点城市镇江城市研究沪宁线经济盆地，但良好的地理位置使得城市极具发展经济水平潜力第二产业为城市主导产业，以机械、化工、造纸为主，产业结构未来城市将加大工业投资力度，产业增加前景良好生活水平典型的金字塔

6、人口结构，人民生活收入较高但缓慢增长经历了长期的无序发展之后，城市发展方略逐渐明朗，城市规划确定了“一体两翼”的城市发展思路1项目本体分析镇江城市研究2城市背景研究大港片区研究3房地产市场研究4消费需求研究5推盘策略及商业销售模式6经济测算7人员架构地理区位-------地处长江和京杭大运河“十字黄金水道”交汇点，水陆空交通都极为发达地理位置地理位置大港，位于古城镇江的东部，大港，位于古城镇江的东部，距离市区二十八公里，是镇江新距离市区二十八公里，是镇江新区的行政中心所在地，地处长三区的行政中心所在地，地处长三角洲中心地带。角洲中心地带。城市对外交通连接城市对外交通连

7、接航空：航空：距上海虹桥机220km，浦东机场距上海虹桥机220km，浦东机场255km；车程2小时30分钟。距255km；车程2小时30分钟。距南京禄口国际机场90km；车程南京禄口国际机场90km；车程75分钟。距常州机场40km；车75分钟。距常州机场40km；车程30分钟。程30分钟。铁路：铁路：镇大铁路专用线把大港同京沪铁镇大铁路专用线把大港同京沪铁路大动脉相连，新区内有两个货路大动脉相连，新区内有两个货运站。据悉，将修建的扬镇铁路运站。据悉，将修建的扬镇铁路途经大港。途经大港。公路：公路：道