房地产定价模拟(花园洋房).doc

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1、凯旋城（住宅）价格模拟编制：广大地产机构日期：2016年12月11一、模拟方式根据项目价格策略的制定仍从定量、定性二个方面综合的综合考量，定量、定性考量仍按2016年12月9日由伊莱特设计单位所提供的1-2号地块总规划图（方案1）所确定的指标实施，模拟方式如下：1、考察什邡市场洋房竞品盛世豪庭的数据，通过类比价值算术平均法+有效需求成本加价法确定洋房均价。2、在具体单位定价模拟过程中，使用加权点数定价法，根据面积、朝向视野、楼栋别、楼层差等得出结论。朝向差价：南北座向较贵，东西座向较便宜楼层差价:一、三、四楼较贵，二、五、六、七较便宜。视野差价：视野较佳，景观较

2、佳为贵，面临墙巷或采光较暗者，即使同一栋楼，同一楼层，也较便宜.二、产品分类及基准均价1、现金流产品：基准均价3600元/㎡左右2、中端产品：基准均价3700元/㎡左右3、高端产品：基准均价3900元/㎡左右具体测算如下：1、现金流产品测算现金流产品　1栋朝向差0100面积（㎡）总价（元）均价（元/㎡）楼层差楼层项目0102　　　1007F面积160160320　　单价36003700　　　总价576000592000　1168000　206F面积112.72112.72225.44　　单价35203620　　　总价396774408046　804821　405

3、F面积112.72112.72225.44　　单价35403640　　　总价399029410301　809330　304F面积112.72112.72225.44　　单价35303630　　　总价397902409174　807075　303F面积112.72112.72225.44　　单价35303630　　　总价397902409174　807075　02F面积112.72112.72225.44　　单价35003600　　　总价394520405792　800312　1801F面积112.72112.72225.44　　单价36803780　　　总价41

4、4810426082　840891　花园面积70701672.6460375043610单价10001000　　　总价7000070000　140000　　6177504现金流产品　　销售基价3550　面积（㎡）总价（元）均价（元/㎡）　2、3栋朝向差0100　　　楼层差楼层项目0102　　　100　　7F面积160160320　　单价36003700　　　总价576000592000　1168000　20　　6F面积112.72112.72225.44　　单价35703670　　　总价402410413682　816093　40　　5F面积112.72112.

5、72225.44　　单价35903690　　　总价404665415937　820602　30　　4F面积112.72112.72225.44　　单价35803680　　　总价403538414810　818347　30　　3F面积112.72112.72225.44　　单价35803680　　　总价403538414810　818347　0　　2F面积112.72112.72225.44　　单价35503650　　　总价400156411428　811584　180　　1F面积112.72112.72225.44　　单价37303830　　　总价4204464

6、31718　852163　花园　面积70701672.6461051363650　　单价10001000　　　　　总价7000070000　140000　6245136　现金流产品　销售基价3450　面积（㎡）总价（元）均价（元/㎡）　2、3栋朝向差0100　　　楼层差楼层项目0102　　　1007F面积160160320　　　　单价36003700　　　　　总价576000592000　1168000　206F面积112.72112.72225.44　　　　单价34703570　　　　　总价391138402410　793549　405F面积112.72112

7、.72225.44　　　　单价34903590　　　　　总价393393404665　798058　304F面积112.72112.72225.44　　　　单价34803580　　　　　总价392266403538　795803　303F面积112.72112.72225.44　　　　单价34803580　　　　　总价392266403538　795803　02F面积112.72112.72225.44　　　　单价34503550　　　　　总价388884400156　789040　1801F面积112.72112.72225.44　　　　单价36303730　

8、　　　　总价409174