房地产促销方案——大户型促销方案.doc

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1、房地产促销方案——大户型促销方案第一章、项冃概况第一节：项冃区位分析一、区位本项冃所在地为位于山东胶州市西侧，距胶州市中心政府办公大楼约25公里。地处兰州西建材、装一条街中段，现有建材、装行业一支独秀。其距离青岛市45公里，占地1313平方公里，管辖13镇、4乡，常住人口745万人。胶州市位于山东省东部的黄海Z滨，胶州湾畔。是青岛市的卫星城市以其得天独厚的资源优势和历史化底蕴构成了胶州市鲜明的地域特色。本项H的区位恰好处于这个特殊的地理环境Z中，项冃规模适中，地块位置是市场未来的热点——胶州市商业一条街，具有较好的物升值潜力。二、经济指标（原规划指标）规划用地总而积125674

2、2总建筑面积1142772多层住宅建筑面积553132小高层住宅建筑面积107502联体别墅建筑而积259682居住总户数754户绿化率358%容积率098第二节：项冃SWT分析一、优势S1、自然环境本项冃地处胶州市兰州西路和梧洲路交汇处，是胶州市政府规划的未來商业步行街，拥有浓厚的人及自然资源。其位于胶州市上风位置，地势开阔，周边无遮拦，周边自然环境良好，四季分明，气候宜人，雨量充沛，无污染源，空气质量佳。2、交通环境本项冃位丁兰州路与梧州路的交汇处，來往有5路、17路途经此地通往市中心及乡镇，加强了本市于与周边各城镇Z间的交流。二、劣势W1、城市酉己套虽然本项G具有良好人环

3、境资源，但是胶州市经济发展同临近青岛市相对滞后，因此，本项冃周边还处于“处女地”阶段，缺乏相应的城市配套设施，导致本项冃缺乏居住氛围，市民对本地块缺乏“认同感”。2、项冃遗留题本项冃前期工程属“棘手”工程，由于前期在营销策略上出现失谋，导致项冃在前期销售阶段上出现“热情预订，迟疑退款”的局面，外加地块内尚有未完成的工程，边施工边观望，在当地居民和已认购该项戸的业主中产生不良口碑，为本项冃前期销售增加了难度。3、开发商品牌开发商虽在上海市场有一定的知名度及声誉，但在本地属外来开发商仍缺乏本地市场知名度和品牌形彖，这对将来项冃开发及销售产生较大影响，导致销售成本及宣传成本的增加。4

4、、交通状况虽然地处兰、梧公路入口，但市内公共交通配套不足，导致了居民往市内丁作、生活的不便。在将来销售及入伙Z后，不得不开通小区业主服务巴士，无形中增加了物管成本。三、机会点1、政府规划开发利好因素胶州市政府提出将本项冃周边规划成购物、休闲、娱乐一条街。这一利好因素必然会刺激项冃周边商业经济的发展，带动房地产市场的升温，影响住房消费升温。2、地理区位优势冃前胶州山房地产市场不成熟，但其地理区位的优势必然会赢得较大的发展趋势。因此此时介入胶州市地产市场，以超前的决策意识，以科学的态度研究“供给一一需求”，便可以抢占“先机”。3、客户资源充足年来房地产市场的发展滞后，市场供应的产品

5、难以满足中高档人士的住房需求，为中高档物业的供求积累了大量的客户资源。4、国际名牌金业的入住提高了胶州本地的知名度世界著名企业纷纷落户胶州市，包括世界著名跨国公司ABB、美国DLE德国DEGUSSA韩国HYUNDA海尔集团等。无疑在胶州市原有知名度的基础上，增加世人关注和青睐的焦点，为本项冃开发提供了乂一利好因素。5、工业开发区汇聚了人气胶州市工业开发区，随着城市知名度的提升，区位优势必然会快速发展而带來人气的上升，而本项冃开发周期估计完全可以“借势造势”，为增加项冃开发的安全性打下良好的基础。四、风险T1、市场因素从冃前胶州市的房地产市场看，项冃竞争同质化严重，已引起许多开发

6、商的重视，按我们的开发周期测算，一旦这些开发商都清晰地认识到产品“差异性”的重要性或迅速模仿。那时，本项冃还是具有一定市场竞争的风险性。2、自身因素本项H前期的“棘手”遗留题，导致了客户在选择项冃过程中过多的疑虑和慎重，如果在开发过程中不能有效的把握形象一一品牌战略，进行广告宣传，销售的风险性和困难度是显而易见的。五、综合分析从市场调研结果分析、本项冃的优劣势比较，机会和风险并存。唯一的办法就是尊重市场、适应市场，顺应消费者的心愿，整合与项冃有关的齐种耍素，运用智慧，创造出具有超前性、差异性、引导性、适用性的产品，以合理的成本、利润，达到科学的“投入产业比”，追求产品供给一一需

7、求的完善性，使项冃达到预期的市场期望值。第二章、定位策略第一节：定位要素分析区位利好因素分析——本项冃顺应这一市场的变化，在缺乏旅游资源的胶州，打出“时尚住宅”的招牌。来填补胶州房地产市场空白,以田园山水的自然风光资源及历史人资源为强势卖点，并以具有“新生活+新人居”的双重魅力来吸引消费者，对开发商来讲，投资冋报的风险将会大大降低，对消费者而言，产品的附加值已大于产品本身，提升了商品的“功能价格比”，这样也符合经济学的需求一一供给理论。第二节：项冃定位一、定位原则：适应市场、创造差异性二、定