长春领秀朝阳商业项目市场定位及可行性分析.ppt

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1、领秀朝阳商业项目市场定位——观典行销一、宏观环境分析二、长春市商业现状三、项目可行性分析四、项目定位报告结构：一、宏观环境分析1、城市经济背景2、城市三大产业背景3、城市财政实力背景4、城市投资背景5、城市收入背景1、城市经济背景——GDP长春市经济整体走势保持健康稳定的发展势态，2008年预计地区生产总值完成2588亿元，按不变价格计算，实现增长率16.5%，2000年以来均保持两位数的增长，且高于全国的平均增长率，位于主要城市增长的前列。城市经济的迅速发展可以带动了长春各项基础设施的建设及完善，对周边城市的吸纳能力大大增强，为长春房地产业提供巨大的发展机会,提供了经济保障。宏

2、观环境分析2、城市三大产业背景数据补充：2008年长春市规模以上工业产值完成3600亿元，增长26.8%。汽车工业产值完成2353亿元，增长16.6%。三产比例结构变化对比年份2000年2001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年第一产业比重14.713.512.811.81110.79.39.6第二产业比重44.344.245.447.148.346.848.950.2第三产业比重4142.241.841.140.742.541.840.2二、三产业所占比重日益增大且增长速度加快，对地产业发展是利好因素。宏观环境分析3、城市财政实力背景2008年全市财

3、政收入在整体经济及投入快速增长的前提下，也取得较快的增幅及增率，如左图可知，2008年全市一般预算全口径财政收入370亿，增长率虽有所回落，但相对比2007年还有着85.5亿的增长额。城市财政实力的增强，可以看出政府部门的调控将会更加的具有力度。宏观环境分析4、城市投资背景——固定资产固定资产投资总额同GDP一样保持较快的增长速度，虽受到政策的限制作用，在2006年出现最高位增长后，近两年里有所回落，但长春市的经济发展处于高速增长期，因此2008年预估固定资产投入完成1890亿元，增长40%。较高的固定资产投入及增长对于经济具有极大的推动作用，相信在一股高速投资热潮及经济高速增长

4、形势下，房地产业也随之加快向前迈进的步伐。宏观环境分析5、城市收入背景——人均可支配收入2000-2002年以来，保持在单位数的增长，而在2003年后长春市人均可支配收入快速增长，进入到快速增长的通道。2008年人均可支配收入达到14476元，增率为13%。居民生活水平得到显著提高。而居民长期又具有储蓄习惯，手中持有大量资金，为房地产消费提供保证，随着人均消费能力提升，人们房产投资意识与投资力度不断加强。宏观环境分析宏观环境分析小结1、长春市GDP增长持续稳定，个人消费能力不断提高，固定资产投入加大，长春市进入高速发展阶段。为地产开发和地产投资领域提供了更广阔的发展空间。2、长春

5、市经济腾飞，吸引了国内外众多知名企业纷纷进驻。为地产开发行业带来了更多的市场机遇。二、长春市商业现状1、长春市五大商圈分布情况2、长春商业业种业态分析3、长春市公寓、写字间市场分析4、长春市酒店业市场分析站前商圈东盛商圈重庆路商圈红旗商圈桂林路商圈1、长春五大商圈分布情况本案目前长春已经被确定的城市级商圈共有5个，他们分别是：重庆路商圈红旗街商圈桂林路商圈站前商圈东盛商圈五大商圈1、长春五大商圈分布情况重庆路商圈研究红旗商圈研究桂林路站前商圈研究东盛商圈研究商圈四至重庆路商业街是以人民大街、永安街、北安路、西安大路所围成的区域，重庆路西起同志街，东至大经路，横跨朝阳区和南关区，全

6、长1500米。1。现有交通状况区域以公路交通为主，有多条公共巴士通往本区域。（见公共巴士站点表格）2。人流及客源状况商圈日人流超过60万人；本商圈主力消费人群主要来自长春本地的中高收入层，主力年龄层大约为20到50岁的青年及中年人士，而且女性的比例比较大，其中学生客流是一个重要来源。3。整体档次及商业特色重庆路商业街在长春的地位甚至超过淮海路南京路在上海的地位，它是城市的“客厅”是长春的一张商业名片！长春最顶级的品牌在这里集中（AMANI、BURBERRY），整体看，该商圈以中档商品为主，中低商品、高档商品为辅助的经营格局已渐趋成熟。高档以卓展为主，中档以长百大楼、亚泰福苑、国贸

7、中心为主，中低以人防商场等为主的高中低档齐全，交通便利、客流量大、交易量高的特点。重庆路商圈研究商圈形成过程研究时间发展说明代表性商家1952年重庆路的起步并不早，1952年长春第五百货商店（现在更名为长春百货大楼）开业，之前出现的四个百货商店也体现了当时重庆路的城市商业地位，而后围绕着第五百货商场陆续出现了一些简单的配套商业；第五百货商店1991年长春的百货商业进入发展期，1991年，长春国贸中心商场开业，国贸中心商场的成立对重庆路后期商业的发展起到了举足轻重的作用，它与第五百