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时间:2020-03-05
《花园中心地块市场调查报告.doc》由会员上传分享,免费在线阅读,更多相关内容在行业资料-天天文库。
1、关于开发南湖花园中心地块的市场调查报告目录一、调查讲明二、武汉住宅开发市场调查分析三、南湖社区内竞争项目调查分析31/31一、本项目SWOT分析二、项目开发的初步建议第一章调查讲明一、调查目的公司于2001年12月与宝安公司签订了南湖花园中心约92.631/31亩土地(以下简称本项目)的受让协议,为对该项目下一步的开发提供市场方面的决策参考资料,特做此市场调查。二、调查对象和范围考虑本项目为住宅用地,故只以住宅市场为对象,调查范围以南湖花园社区为重点,并对武汉的整个住宅消费市场做了尽可能多的了解。三、调查方法因时刻和人力不足的缘故,本次调查对武汉和汉口地区的大市分析以间接调
2、查(网上收集)为主,对南湖花园社区内的项目调查以直接的现场访问、区内踏看为主。因调查方式限制,使调查内容未能全部落实,对竞争项目的销售效果难以取得准确数据。四、调查人员周小靖、张国良五、调查时刻2001年12月22日~23日,受时刻、专业水平和经验限制,本此调查要紧是为决策提供参考资料,其项目建议一章仅代表调查小组甚至个人意见。31/31第一章武汉住宅开发市场调查分析一、市场供求分析1、98年历史资料分析《武汉房地产年鉴》(1999)显示,武汉市1998年的商品房新增供应总量约390万平米(含1年上空置房52万平米),销售总量258万平米。其中武昌地区供应量78万平米,销售
3、量49万平米,消费总量仅次于江岸区和江汉区,但其住宅空置率也特不大,超过一年以上的住宅空置率为14.38%,近似于洪山区(26.2%)。2、、2001年媒体资料分析因时刻关系,未能从房地局或开发办取得武汉市今年的总供销量统计资料。据媒体报道,市开发办在7月份武汉市住宅建设工作会上透露:目前武汉住宅建设要紧集中在七大片――后湖、金银湖、新华下路、东湖开发区、武青三干道沿线、南湖、武汉经济开发区。31/31 从这七大片分布的区域看,武汉房地产开发正呈都市“空心化”趋势。几个大型住宅小区如常青花园、百步亭花园、锦湖花园、南湖花园、名都花园、鹤园小区、钢都花园等都在城郊接合部。
4、 今年,这七大片总施工面积达920.72万平方米,年内可竣工住宅472.17万平方米,占全市住宅竣工面积的80%。另外,还有120万平方米住宅分散在旧城区。 在七大片住宅中,又以汉口、武昌最为集中。汉口后湖、金银湖、新华下路一带,住宅建设总规模为1285万平方米,现已建成262万平方米,今年施工354.19万平方米。武昌东湖开发区、武青三干道沿线、南湖等地住宅建设总规模达1112万平方米,现已建成206万平方米,今年施工538.83万平方米。 汉阳地区住宅开发比较分散,只有武汉经济开发区相对集中。其住宅总规模75.94万平方米,目前建成10.95万平方米,今年施工27.
5、7万平方米。从以上报道可看出,2001年可能“新增”住宅总供应量在560万平方以上(以施工既销售为统计标准),比98年增加44%,这种增幅可能要大于有购买力需求的增长幅度。三、武昌地区楼盘开发潜力31/311、价格和指数:自2000年第2季度到本年度第3季度,武昌地区的综合物业价格(含非住宅)和价格指数均平稳上升,总体后市看好,具体统计数据如下: 时刻武昌区价格武昌区指数2000第二季度2203.481015.672000第三季度2232.551029.072000第四季度2237.161031.192001第一季度2235.581030.472001第二季度2256.12
6、1039.942001第三季度2257.331040.492、集中区域:南湖附近、徐东路沿线和中山路等地,南湖花园热度未减。四、武昌地区在售楼盘分析1、讲明:因时刻紧迫,未去房地局调查,而尽以网上资料为分析依据(详见《附表二》)。2、总供应量:网上在售近90个项目,剔除其资料统计误差(售罄后未删除或项目太小未登记),可能实际在售盘也应该在60个以上。3、在售房产品分析:结构以框架为主,砖混要紧在城乡结合地带,户型从11~52,以22、31和3231/31为主。1、在售房价格分析:要紧以期房为主,多层框架的价格1450~2980元/平米、集中于1600-2000之间。五、消费
7、构成及动机分析广州的调查表明,其个人购房比例差不多达到95%以上,而个人购房动机45%以上为二次置业,15%为投资(买房收租),40%为第一次置业(无房户),特不是中、高档房的二次置业率更大,达到80%以上,可见,开发商的住宅档次定位,专门大程度上就限制或者决定了其客户来源。本次调查虽暂未能收集到武汉市的有关统计资料,但从武汉市的住房政策(取消福利分房)可推测,其个人购房比例应该占绝大多数,其个人购房的消费动机也和广州有近似性。六、与南湖花园类似大盘比较在市开发办公布的七大开发片中,目前在建的2000亩以上“外资”
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