碧湖花园项目地块的思考

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1、常平碧湖花园项目思考——博文道营销策划二OO九年九月思维导图宏观市场解析常平解析常平市场解析周边项目解析项目自身解析项目思考【宏观背景—政策层面】1、09年国内政策面走势平稳；2、政策频率实现了从高到低的转变；3、政策效力实现了从强到弱的转变；4、政策范围实现了从广到细的转变；政策的主调从08年的下猛药治重病转为09年补细则调内息。说明中央政府对目前国内经济形势持乐观态度，表现出信心。【宏观背景—经济层面】指标数值同比备注前五月GDP（亿元）1382.19增长0.1%GDP呈现正增长1-5月全市工业总产值（亿元）2340.59下降12.3%降幅较前4月收窄1.

2、2个百分点1-5月全市进出口总额（亿美元）325.2下降29.7%降幅较一季度收缩2.3个百分点前5月进口总额（亿美元）131.6下降35.6%降幅较一季度收缩4.1个百分点前5月出口总额（亿美元）193.6下降24.9%降幅较一季度收缩1.0个百分点全社会固定资产投资总额（亿元）310.05增长10.1%投资规模逐月扩大，呈持续增长社会消费品零售总额（亿元）382.68增长10.5%增幅较1-4月快0.4个百分点数据来源：东莞统计局1、经济总量出现增长，增幅不明显；2、外需减少，内需保持较快增长；3、社会固定资产投资规模逐月扩大，呈持续增长；09上半年东莞经

3、济运行指标【宏观背景—房产市场】指标数值（2009年上半年）同比(2008年上半年）同比增幅商品房成交总额（亿元）181.8109.566.15%商品房成交总面积（万平方米）295.2162.781.57%新增商品房供应面积（万平方米）219.04343.41-35.83%商品房成交价格（元/平方米）61306731-8.93%土地新增供应面积（万平方米）175.52371.50-52.75%商品房新开工面积（万平方米）199.33341.5-41.5%房地产峻工面积（万平方米）358.6269.6033.01%数据来源：1、09上半年土地市场成交回暧，成交面

4、积成交总额大幅提升；2、房地产开发投资明显放缓慢，同比下降超4成；3、市场以消化库存为主，新增供应面积同比下降35.83%；4、现楼年，房地产峻工面积同比增长33个百分点。09上半年东莞房地产市场运行情况【宏观背景—小结】1、目前政策趋于稳定;2、经济运行情况良好;3、房产市场趋于回暧;【常平印象—总述】常平镇是东莞东部经济中心，广东省中心镇。全镇面积108平方公里，下辖32个村（居）委会，户籍人口7.1万，总人口50余万。2008年全镇生产总值144亿元,各项税收总额17亿元，出口总额33亿美元，社会各项存款余额175亿元，因经济实力在京九沿线100多个县区

5、中名列前茅而素有“京九第一镇”之誉。常平镇镇域面积108平方公里，辖31个村委会和1个居委会，31个村委会分别为下圩、岗梓、桥梓、塘角、苏坑、袁山贝、金美、还珠沥、朗贝、板石、桥沥、卢屋、土塘、麦元、九江水、朗洲、陈屋贝、司马、霞坑、漱旧、漱新、黄泥塘、元江元、横江厦、田尾、白花沥、沙湖口、白石岗、松柏塘、上坑、木抡。【常平印象—地理位置】常平镇地理坐标为北纬22°58′38"东经113°59′18"，全镇总面积108平方公里，总人口近50万。西北部距莞城33公里左右、可接广州，南部靠近深圳、香港，处于珠江三角洲广深经济走廊的黄金地段，同时有国家铁路主干线京九

6、铁路及广梅汕铁路、广深铁路在此交汇，是一个重要的交通枢纽和物资集散地。东与桥头、谢岗为邻，南与樟木头、黄江镇相接，西与大朗、东坑毗连，北与横沥、企石接壤。境内东有石马河，西有寒溪水。【常平印象—交通】道路系统规划：规划京九铁路、广梅汕铁路、广深铁路、博深高速公路、常虎高速公路、莞樟公路、东深公路、,莞惠轻轨铁路等构成常平的对外交通体系。　　城市道路系统由快速干道，主干道，次干道，主要支路四级道路构成，另外还要根据需要布置立交桥，停车场，长途汽车站，公交站等交通设施。【常平印象—城市规划】规划常平镇采取组团式结构形态发展，五个城市组团既相互联系又相互对立，功能

7、各异。旧城组团为商业中心及综合功能区，新城组团为行政中心及生活区，东站组团为综合功能区，站北组团为高新技术产业园区，物流园区，河西组团为工业区及综合生活区。【常平印象—经济指标】经济指标2008年增长率生产总值144亿元12.21%工业总产值258亿元1.84%人民币存款余额175亿元14.74%税收总额17.03亿元2558万元社会消费品零售总额47亿元19.54%2008东莞各镇综合实力排行榜镇区东莞排名全国排名虎门001001长安002004石龙003015塘厦004026常平005031数据表明：常平经济处于逐年上升的阶段，2008年常平镇在东莞各镇

8、综合实力排名力压南城、厚街等镇区列东莞