土地增值税税额计算与申报案例分析.doc

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1、土地增值税税额计算与申报案例分析案例一【案情说明】　　2008年某房地产开发公司销售其新建商品房一幢，取得销售收入1.4亿元，已知该公司支付与商品房相关的土地使用权费及开发成本合计为4800万元；该公司没有按房地产项目计算分摊银行借款利息；该商品房所在地的省政府规定计征土地增值税时房地产开发费用扣除比例为10%；销售商品房缴纳的有关税金770万元。　　该公司销售该商品房应缴纳的土地增值税。【案例分析】　　根据土地增值税的计算方法与步骤，计算过程如下：　　计算扣除金额=4800＋4800×10%＋770＋4800×20%=7010（万元）；　　

2、计算土地增值额=14000－7010=6990（万元）；　　计算增值额占扣除项目金额的比例=6990÷7010×100%=99.7%；　　适用税率为第二档，税率40%、扣除系数5%；　　应纳土地增值税=6990×40%－7010×5%=2445.5（万元）。Top...案例二【案情说明】位于市区的某国有工业企业利用厂区空地建造写字楼，2009年发生的相关业务如下：　　（1）按照国家有关规定补交土地出让金4000万元，缴纳相关费160万元；　　（2）写字楼开发成本3000万元，其中装修费用500万元；　　（3）写字楼开发费用中的利息支出为300

3、万元（不能提供金融机构证明）；　　（4）写字楼竣工验收，将总建筑面积的1/2销售，签订销售合同，取得销售收入6500万元；将另外1/2的建筑面积出租，当年取得租金收入15万元。　　（其他相关资料：该企业所在省规定，按土地增值税暂行条例规定的高限计算扣除房地产开发费用。）　　要求：根据上述资料，按下列序号计算回答问题，每问需计算出合计数。　　（1）企业计算土地增值税时应扣除的取得土地使用权所支付的金额；　　（2）企业计算土地增值税时应扣除的开发成本的金额；　　（3）企业计算土地增值税时应扣除的开发费用的金额；　　（4）企业计算土地增值税时应扣除

4、的有关税金；　　（5）企业应缴纳的土地增值税；　　（6）企业缴纳的营业税、城市维护建设税和教育费附加；　　（7）企业应缴纳的房产税。【案例分析】（1）取得土地使用权所支付的金额＝（4000+160）×50%＝2080（万元）（2）应扣除的开发成本的金额＝3000×50%＝1500（万元）（3）应扣除的开发费用的金额＝（2080+1500）×10%＝358（万元）（4）应扣除的有关税金＝6500×5%×（1+7%+3%）+6500×0.05%＝360.75（万元）（5）扣除项目合计＝2080+1500+358+360.75＝4298.75（万元

5、）　　增值税率＝（6500－4298.75）/4298.75×100%＝51.20%　　应缴纳的土地增值税＝（6500－4298.75）×40%－4298.75×5%＝665.56（万元）（6）营业税、城市维护建设税和教育费附加　　应纳营业税=（6500+15）×5%=325.75（万元）　　应纳城建税=325.75×7%=22.80万元　　应纳教育费附加=325.75×3%=9.77万元（7）应缴纳的房产税＝15×12%＝1.8（万元）Top...案例三【案情说明】某中外合资房地产开发公司，2008年发生以下业务：　　（1）1月通竞拍取得市

6、区一处土地的使用权，支付土地出让金6000万元，缴纳相关税费240万元；　　（2）以上述土地开发建设普通标准住宅楼、会所和写字楼各一栋，占地面积各为1/3；　　（3）住宅楼开发成本3000万元，分摊到住宅楼利息支出300万元，包括超过贷款期限的利息40万元；　　（4）写字楼开发成本4000万元，无法提供金融机构证明利息支出具体数额；　　（5）与住宅楼配套的会所开发成本480万元，无法准确分摊利息支出，根据相关规定，会所产权属于住宅楼全体业主所有；　　（6）9月份全部竣工验收后，公司将住宅楼出售，取得收入15000万元；将写字楼作价9000万元

7、与他人联营开设一商场，收取固定收入，不承担经营风险，当年收到250万元。　　其他相关资料：该房地产公司所在省规定，按土地增值税暂行条例规定的高限计算扣除房地产开发费用。　　要求：根据上述资料，按下列序号回答问题，每问需计算出合计数：　　（1）计算公司应缴纳的房产税；　　（2）计算公司应缴纳的营业税：　　（3）计算公司缴纳土地增值税时应扣除的土地使用权的金额；　　（4）计算公司缴纳土地增值税时应扣除的开发成本的金额；　　（5）计算公司缴纳土地增值税时应扣除的开发费用和其他扣除项目；　　（6）计算公司缴纳土地增值税时应扣除的税金；　　（7）计算公

8、司应缴纳的土地增值税。【案例分析】（1）外商投资企业不适用房产税，所以应缴纳的房产税＝0（2）应缴纳的营业税＝15000×5%+250×5%＝762.5（万元）（3