种类别房产的定价规律.doc

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1、9种类别房产的定价规律一、      定价规律：根据类别区分为九种1、多层住宅：对称分布，一般以三层、四层为中心，价格最高。影响因素：a、楼层      b、隔热、下水道分布      c、地下室  传统的楼房，一般是六层价格最低，因为六层是顶，隔热和交通条件都不好。阁楼的出现，起到隔热作用，而且还可以利用益一部分面积，这就使六层的定价不再是最低的了。  以前的楼房所有的下水道都走一层，现在设在二层，一层还带上花园等，使一层的价格也不再是最低的了。三、四层由于不存在下水道、隔热等问题，上下比较方便，景观也比

2、较好，因此价格一般都是最高的。如果有地下室，地下室又分为全地下和半地下，全地下的不影响上述的定价规律；半地下的由于高出地面半层，因此使实际的楼高增高，影响五六层的价格。2、高层、小高层住宅：塔楼：离电梯口的位置、通风情况、是否有南北阳台、停车是否放便是影响价格的主要因素。在同一水平层面上，距离电梯口位置适中，通风好，有南北阳台的定价最高。板楼：景观、楼层、距离停车远近，弱化了东西户、东西山的概念。板楼景观好，价格高，楼层高，价格高，同时遵循二楼价格最低的原则，因为下水道设在二层，且要公摊电梯费用。二、   

3、   定价原则总原则：要经过市场调研目的：参照同类竞争定价的三种方法：1、成本法          2、市场比较法          3、收益法1、      成本法：在投入成本的基础上，加上可观的利润（一搬为总销的10%——25%）。成本法的优点：便于财务控制，从顾客方面说，很有说服力。成本法的缺点：价格偏低。2、      市场比较法：参考相邻、相近的、同类的产品，以其销售价格作为参考，分析之间的差异，进行增加或降低。市场比较法的优点：具有可操作性，较客观。市场比较法的缺点：变动系数不稳定，风险大。3、

4、      收益法：一般以出租、投资的11—12年的租金总和为市场价格，最适用于商业物态。收益法的优点：收益法的缺点：价格偏高。考虑定价时，一般综合两个获三个方法，住宅一般综合使用成本法和市场比较法；商业一般综合使用市场比较法和收益法。影响定价的个别因素有：1、      位置：本套房子在整个规划区域内的位置。2、      楼层：找到标准层，通常为中间层。3、      景观：包括远景和近景。一般高层远景好，4、      朝向5、      临街状况6、      预计销售态势四、      布价技术：

5、1、      总原则：a、准确        b、合理        c、有利于销售2、      价格公式：均价=销售总价格/销售面积            ∑销售单位×单位销售面积×销售单位的数量          ∑销售面积×销售单位的数量布价的方法：1、代数求基法        2、试价法