新江湾号地块土地价格.doc

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1、新江湾城22号地块估价报告在目前官方评审标准尚未出台前提下，本案办公用地价格评估将则采取环线比较、地块市场比较及成本预估法相结合的方式来评议。1、环线比较运用环线预判土地价值，了解本案地块的价值区间上海环线办公土地价格情况数据为2009年6月至今1年的办公类成交土地，数据来源cric外郊环：主力地价：80.0-852.8万元/亩主力楼板价：3825-8388元/㎡中外环：主力地价：439-1078万元/亩主力楼板价：5989-8958元/㎡内中环：主力地价：1641.9-5355.16万元/亩主力楼板价：9851-15000元/㎡结论：依据各环线的土地价格区间，本地块处于中外环区域，地块的楼

2、板价可在6000-9000元/㎡之间。2、土地市场比较1.求取土地取得费用采用市场比较法测算宗地的价值⑴选取可比实例，编制比较因素条件说明表在近期发生交易的土地成交实例中，选择与待估宗地属同一供需圈、土地用途相同、在地域上属于邻近区域或类似区域的三个案例，各实例与估价对象的具体情况见表一《比较因素条件说明表》：所选实例示意图：本案长宁区新泾镇228街坊2、4丘长宁区221街坊5丘、225街坊3丘闸北区338街坊北上海物流3-1地块外环线中环线表一比较因素条件说明表　估价对象实例A实例B实例C土地名称新江湾城22#地块闸北区338街坊北上海物流3-1地块长宁区新泾镇228街坊2、4丘长宁区22

3、1街坊5丘、225街坊3丘宗地编号——200910702200908004200906003交易日期估价时点2010年2月2009年11月2009年9月交易情况——正常正常正常土地剩余使用年限50年办公：49.67年49.5年办公：49.3年土地用途办公办公、商业办公办公、商业区域因素距市区中心距离10.2千米8.6千米11.8千米11.2千米基础设施完善程度★★★★★★★★环境质量★★★★★★★★★★交通便捷度★★★★★★★★★★★★★★板块未来成长性★★★★★★★★★★★★★★★目前办公聚集程度★★★★★★★个别因素面积20,333㎡38,310.8㎡47,482.7㎡94,052.6㎡

4、建筑容积率4.02.52.01.81平面形状规整规整规整规整临路情况临交通性干道临交通性干道临交通性干道临交通性干道地势条件较平坦较平坦较平坦较平坦地质情况较好较好较好较好每亩地价——953.61万元/亩800.01万元/亩764.12万元/亩楼板价——5,722元/㎡6,000元/㎡6,332元/㎡注：采用★评分，1星为最低分，4星为最高分。环境质量：实例A：1公里内有彭浦公园、岭南公园；实例B、C：3公里内有华漕公园、新泾公园等。交通便捷度：实例A：周边有北郊火车站、芷新长途客运公司彭浦客运站、1号线彭浦新村站；实例B、C：北翟长途汽车站板块未来成长性:实例A：随着北上海现代物流园区设计

5、规划的完成，及加快园区招商引资速度，也将加速形成未来该区域商务功能；实例B、C：目前虹桥临空经济园区已从工业园区转型为商务园区，未来为了能更好地承接全球总部经济空间的转移，对接虹桥综合交通枢纽的辐射功能，融入长三角一体化发展，已编制完成了上海虹桥临空经济园区产业、功能、形态一体化规划。临路情况：实例A：西邻南北高架；实例B、C：西邻外环线、南接北翟路。⑵编制比较因素条件指数表根据待估宗地与三个实例各种因素的具体情况，编制比较因素条件指数表。比较因素指数确定如下：①交易日期修正：由于本市存量建设用地逐渐减少，土地价格呈现上升的趋势。根据可比实例A、B、C的成交日期距离估价时点的远近，其价格应略

6、作调整，因而其交易日期修正系数分别取为101/100、102/100、102/100。②交易情况修正：可比实例A、B、C均为正常交易，因此其交易情况修正系数取为100/100。③交易方式修正：可比实例A、B、C均属出让，所以其交易方式修正系数均取为100/100。④土地使用年限修正：根据公式K=[1-1/（1+r）m]/[1-1/（1+r）n]确定年期修正系数K。式中r——为土地还原利率，采用安全利率加风险值的方法，确定土地还原利率为7%。m——为待估宗地的使用年限，本次待估宗地使用年限为50年。n——为可比实例的使用年限，本次估价中可比实例的使用年限分别为49.67、49.5、49.3年。

7、⑤、土地用途修正待估宗地与三个实例的土地用途相同，不须进行修正。⑥、区域因素条件指数A、与市区中心的距离根据宗地距离市区中心的距离，分为2Km内、2-5Km、5-10Km、10Km以上四个等级，以评估宗地为100，每上升或降低一个等级，指数上升或下降4；B、基础设施配套情况根据周围道路、供水、排水、供热、供电、供气等状况，分为完善、较完善、一般完善、不完善四个等级，以评估宗地为100，每上升或降低一个等级，指