土地估价报告撰写及案例解析.doc

《土地估价报告撰写及案例解析.doc》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在行业资料-天天文库。

1、2012年度陕西省土地估价师继续教育培训资料之三土地估价报告撰写及案例解析陕西省土地估价师协会二O一二年十月·西安2121内容提要一、摘要二、估价对象界定三、土地估价结果及其使用四、附件21为什么要撰写估价报告1、系统陈述评估者履行评估协议的状况。2、向委托人提供合乎专业标准的评估结论，并为委托人利用评估结论提供背景资料和依据。3、为国土资源管理部门提供土地评估结果审查、备案的依据。估价报告封面的要求1、报告的封面主要反映项目名称、受托估价单位、土地估价报告编号、提交估价报告日期。2、项目名称说明估价项目的全称，

2、内容包括评估目的及估价对象价格类型等字样。（技术报告全称后加括号注明估价对象所在市、县全名。另外，还要写好关键词，主要包括估价对象所在市县全名、估价目的、估价机构、年度。）212121第一部分摘要1、估价项目名称2、委托估价方3、估价目的4、估价基准日5、估价日期6、地价定义7、估价结果8、土地估价师签名9、土地估价机构（法人代表签字，并加盖公章，注明年月日）估价目的：说明估价行为为什么而作，包括为谁而作、为什么经济行为而作、发挥什么具体作用，其中：●谁，经济行为主体，如，被授权经营的国有企业、抵押中的银行等（不

3、能简单认为是委托方，很多时候并不与委托方一致）●经济行为，如：出让、转让、抵押、作价入股、清算、征收补偿、课税等●发挥具体作用，具体指评估在经济活动中的效力，如，价值参考、价值依据、价值鉴证等。另外，可以适当说明经济活动的背景，以及有关文件等。21第一部分摘要1、估价项目名称2、委托估价方3、估价目的4、估价基准日5、估价日期6、地价定义7、估价结果8、土地估价师签名9、土地估价机构（法人代表签字，并加盖公章，注明年月日）估价目的：说明估价行为为什么而作，包括为谁而作、为什么经济行为而作、发挥什么具体作用，其中：

4、●谁，经济行为主体，如，被授权经营的国有企业、抵押中的银行等（不能简单认为是委托方，很多时候并不与委托方一致）●经济行为，如：出让、转让、抵押、作价入股、清算、征收补偿、课税等●发挥具体作用，具体指评估在经济活动中的效力，如，价值参考、价值依据、价值鉴证等。另外，可以适当说明经济活动的背景，以及有关文件等。21o21估价目的容易出现的错误：1、估价标的不符合土地处分的有关规定，例如不能交易、抵押、转让或者不能被征收征用的土地，不能出现相对应的评估目的；2、出现两个估价目的；3、表述不清、混乱估价基准日：说明估价结

5、果对应的具体日期。容易出现的错误：●估价基准日与估价目的不符合，如抵押评估基准日设置在估价日期之前●基准日与估价日期不分：估价基准日说明所估价值的时间点；估价日期说明估价行为的时间期限。地价定义（规程的要求）：说明估价对象实际用途和宗地内外实际开发程度、本次估价所设定的开发程度和用途及其理由，现状利用或规划利用条件，实际用途需以国有土地使用证登记用途为依据。土地开发程度的设定应与估价对象土地利用特点和估价目的相一致，分别界定为宗地外围或宗地内外“几通”21（指通路、通电、通水、排水、通气、通暖、通讯）和宗地内平整

6、；地价定义应注明所估地价的内涵是指在估价基准日、现状利用或规划利用条件下、设定的开发程度与用途、法定最高年限内一定年期的土地使用权（或包括其他内容）价格。地价定义容易出现的错误：1、随意设定地价定义。如，现状为工业用地，委托方要求测算改变为商业服务业用地后的地价，而该区域规划为单纯的工业园区，不可凭空设定。2、地价定义与后面的估价没有衔接。3、地类设定不合规定（依据《土地利用现状分类》）。4、多宗地时没有分情况设定。5、层次不清。6、少项（容积率、使用年期）。21估价结果：说明最终确定的总地价、单位面积地价，必要

7、时注明楼面地价，须以人民币表示，总地价附大写金额，并附土地估价结果一览表。如需用外币表示的，应标明估价基准日外币与人民币的比价21第二部分估价对象界定1、委托估价方2、估价对象3、估价对象概况4、影响地价的因素说明估价对象：说明估价对象的具体范围，指出估价的是土地还是包括其他内容，并具体说明估价对象的面积、土地使用者、用途等。土地登记状况：1、说明是否登记，登记时间，登记机关，以及对查证行为描述（需要到登记机关查证，没有登记的要对估价对象的来源及有关原因进行说明）2、记录土地登记有关信息，包括地籍图号、宗地号、登

8、记证书号，以及登记的位置、用途、面积、四至，级别、价格水平等；3、记录的权属人及权属性质、他项权利等，并对登记机关记载的与土地有关的历史情况进行说明。21土地权利状况：1、权利的来源，包括时间、方式、过程描述、目的、有关批准等、费用及支付情况，是否有违规或者违法的情况，是否仅仅适用于地方规定；2、权利的状况，包括类型、年期、他项权利及限制因素、相关的附加约定等；3、对土地