土地估价报告的撰写标准

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1、土地估价报告的撰写标准及业务操作流程1.提纲报告撰写及评审的标准业务操作流程与报告规范格式报告撰写撰写估价方法应注意的事项2.报告撰写、评审的标准报告的完成者：估价师应该严格按照《规程》要求撰写报告的评审者：评审专家主要依据《城镇土地估价规程》《土地估价报告评审规则》《土地估价报告评审要点》《土地估价报告评审表》评审:报告形式、技术问题两方面2.1形式不合格未按照《土地估价报告规范格式》撰写的；缺少土地估价报告,或缺少土地估价技术报告,或缺少附件的；缺少土地估价师签字或仅一名土地估价师签字，或非执业土地估价师

2、签字，或缺少机构盖章的。2.1.1报告形式案例封面存在的格式问题字体、字号规程要求：封面“土地估价报告”、“土地估价技术报告”字体应为二号标宋。其他内容应为三号楷体。内容擅自增加了委托单位、估价人员“提交估价报告日期”改为“估价日期”2.1.2报告形式案例存在的格式问题估价师撰写报告时，漏掉了机构负责人签字。自然机构负责人也没有签字2.1.3报告形式案例存在的格式问题将估价报告第二部分第二项“估价对象”擅自改为“受托估价方”自然没有描述估价对象的内容2.1.4报告形式案例存在的格式问题技术报告第一部分第四项，

3、应该是“估价目的”2.1.5报告形式案例存在的格式问题估价中没有宗地位置示意图和照片案例低级技术错误1、成本法将新增费计入成本2、基础设施配套费和土地开发费同时出现新增建设用地有偿使用费“新增建设用地土地有偿使用费是指国务院或省级人民政府在批准农用地转用、征用土地时，向取得出让等有偿使用方式的新增建设用地的县、市人民政府收取的平均土地纯收益。”（财综字〔1999〕117号第二条）“严禁市、县人民政府和有关部门将新增建设用地土地有偿使用费转嫁由用地单位缴纳。”（财综〔2006〕48号第四条）。从文件规定看，这项

4、费用明显不应作为一项独立的成本，计入成本费用中。案例低级技术错误年期修正=剩余年期/最高出让年期2.2技术问题不合格估价方法运用存在严重技术性错误的（如现有房地产项目，剩余法按待开发土地评估）；地价定义、土地权利界定存在严重技术错误的；估价结果内涵与地价定义不一致的（如用途不一致，或权利状况不一致，或开发程度不一致等）；采用3年前的基准地价（以估价期日为准）且缺少适用性分析及合理的期日修正的；市场比较法（收益还原法、假设开发法）采用虚假案例或非市场交易案例（如评估案例）的；未披露估价对象的权利限制（如已设定抵

5、押）及其对价格影响的；会审会认定的其他问题。评审专家初审——主审专家复审——行政主管领导、协会专家、主审专家会审2.3土地估价报告的撰写基本要求：符合规程、内容全面、注重逻辑性避免：报告使用者、阅读者“猜”报告宗地评估的业务操作流程2.4《规程》要求的宗地估价程序确定估价基本事项；拟订估价作业计划；收集资料实地踏勘；分析整理相关资料；运用估价方法试算价格；确定宗地估价结果；撰写估价报告书；整理存档2.4.1宗地评估的业务操作流程程序的前六个环节的工作内容，是为报告撰写积累素材，也分别对应这报告的不同部分2.4

6、.2结合技术报告格式梳理操作流程第一部分总述一、估价项目名称二、委托估价方三、受托估价方四、估价目的五、估价依据六、估价基准日七、估价日期第一部分总述八、地价定义九、估价结果十、需要特殊注意的事项十一、土地估价师签字十二、土地估价机构第二部分一、估价对象描述二、地价影响因素分析第三部分土地估价一、估价原则二、估价方法与估价过程三、地价的确定（第一部分已提及，但是存在区别）2.4.3估价项目名称确定估价基本事项委托方估价目的价格类型**公司（委托方或者资产占有方）**用地（估价对象）国有建设用地使用权抵押价格（

7、目的、价格类型）评估2.4.4委托估价方确定估价基本事项委托方（营业执照）2.4.5估价目的确定估价基本事项估价目的收集资料实地踏勘收集经济行为依据2.4.6估价依据收集资料实地踏勘相关法律法规土地房地产市场资料估价对象资料*尤其是地价管理的有关资料2.4.7估价基准日确定估价基本事项估价基准日2.4.8估价日期确定估价基本事项估价日期拟订估价作业计划安排人员、时间2.4.9估价结果确定宗地估价结果估价人员应从估价资料、估价方法、估价参数指标等的代表性、适宜性、准确性方面，对各试算价格进行客观分析，并结合估价

8、经验对各试算价格进行判断调整，确定估价结果。确定估价结果可视待估宗地情况选用以下方法：简单算术平均法；加权算术平均法；中位数法；综合分析法。2.4.10估价对象描述收集资料实地踏勘宗地自身条件、权利状况和利用状况1、土地登记状况2、土地权利状况3、土地利用状况2.4.11地价影响因素分析收集资料实地踏勘收集1、一般因素2、区域因素3、个别因素需要调查的图件资料主要有地籍图或地形图、基准地价图、宗地图