企业投资决策解析.doc

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1、（一）理论背景解释——投资决策投资在经济学中主要是指企业部门为增加生产能力，在资本财货上的投资，是实质的投资行为，分为自发性和诱发性两种。自发性投资是不受经济模型内的其它因素所影响的，国民所得或消费需求的变化不会影响这些投资的增减。诱发性投资主要是受其它经济因素（如消费及收入等）的影响。投资的目的主要是为了赚钱或取得回报。根据投资边际效率分析,利率和投资之间有相反方向的关系：利率高时，投资少；利率低时，投资增加。因此投资边际效率曲线亦可称为投资的需求曲线。利率是投资的成本价格，利率高时，投资者愿意付出的投资额便下

2、降；利率低时，投资者便希望多作投资。这就表示利率和边际报酬率决定投资的重要因素。一般来说，随着投资额的增加，投资的边际报酬率是会渐渐下降的，从收入的下降和成本的上升来看：投资增加会使产品（服务）供应大增，会导致生产因素价格上涨。由这些因素可知，投资增加时，边际报酬率一般会因收入下降、成本上升而减低。这构成一条负斜率的投资边际效率曲线，也即是一条负斜率的投资需求曲线。投资也会受到其它因素的影响，例如科技的迅猛发展，市场情况的变化，人们对未来的预期，资本财货的成本的变化，国民所得水平的多少，企业目前的盈利情况，政府的

3、政策等。（二）研究对象——澳门房地产拥有四十多万人口的澳门，投资服务约占有澳门总市场比率的百分之几，占有的比率虽是很小，但是，这个比率已经为澳门市民奠定了不少的生活条件。澳门本地市民常会最多接触；最为实用性的应该是本地的房地产市场，因为它是为生活大众带来紧贴联系的需求和供求作用。据报导：澳门整体经济的快速增长，２００４年当地房地产业得到了迅猛的发展，楼宇成交总数达１５６０８个单位，比２００３年增加５０．１％；２００４年楼宇成交额达１０５．３亿澳门元，比前一年增长９６．４％；２００４年澳门的楼价大幅上升，２０００年

4、以后新建的楼宇价格上升７０％左右，２０００年之前所建的楼宇价格的升幅也达２０％左右。澳门业界乐观地预计，2005年澳门的房市可再升30%到50%。人们纷纷投资房地产，而影响澳门投资的因素有银行业界的理财利率的服务，政府政策的支持，供求关系的变化，市场情况的变化和国民所得水平的多少。（三）分析对象加以理论解释——澳门房地产投资的影响因素1银行利率的变动对投资的影响澳门银行公会决定从2001年12月13起将银行储蓄利率调降0.125％，最优惠贷款利率调到5.125％，是40多年来的最低点。由于澳门的存贷款利率均下调，

5、市民不愿将资金存入银行，于是诱发了不少市民将手中的资金投资地产作保值或增值的心理。同时特区政府在1996年推行4厘利息补贴计划，即无房户购屋自住，银行贷款利息可降低4厘。再加上美国等地银行利率持续下调，带动澳门银行利率向下调整，加强了4厘利息补助计划对居民购房的吸引。这些措施都是促销空置单位的好方法。由于银行利率持续降低和近年房地产市场转趋活跃，澳门特区政府经过仔细研究和评审，决定自2002年7月起取消对居民自置居屋贷款的4厘利息补贴。同时，澳门银行公会2005年3月22号宣布跟随香港银行加息，今日起调升港元及澳

6、门元标准储蓄存款利率由0.01%至0.25%。这是次微调近0.25%，对存贷影响不大，不过因已进入加息周期，影响会逐步显现。亦由于居民早已不再依赖食息，今次加息，资金不会立即转移流入银行。反而是贷款最优惠利率由5%调升至5.25%，令现时偏高的楼价更添压力，加上步入加息周期，供楼者未来压力会越来越大。而且现在更不是买楼时机，楼价又高，未来还会继续加息，失明都不想加重负担。银行的加息和贷款利率的提高，都有利于遏制楼宇炒卖的热潮。这便体现利率低时，投资者便希望多作投资；当利率高时，利率便是投资成本，投资者愿意付出的投

7、资额便下降的原理。2政府政策对投资的影响回归后，澳门的经济逐步迈进较快速发展的周期。特区行政长官何厚铧在２００５年度施政报告中发出明确的“信号”，特区政府除了将旧区重建列入主要工作之外，还将研究制订新城区规划，以填海造地扩大公共生活空间。他说，填海造地将是特区政府明年的施政重点之一，政府希望通过新城规划，为澳门预留适当的土地资源储备。特区政府明年会提交建议进行较大幅度的填海工程，不单为澳门未来几年，也要为未来１０到２０年提供合理的土地供应。在特区政府推动旧区重建的政策下，泡沫经济时遗留下的“烂尾楼”如今都成为开发

8、商争购的“抢手货”。澳门特区统计暨普查局数字显示2004年前3季成交的不动产买卖及按揭贷款契金额15023宗232．3亿澳门元与同期上升40．9％144．5％今年第三季度，澳门整体住宅单位每平方米的平均成交价为８０１６澳门元，较去年同期上升２７％，较今年第二季上升４﹒５％。1985年5月，中葡双方发表联合公报，房地产价格亦因而逐步上升。　　1987年中国和葡萄牙政府共同签