东源北院销售策划方案.doc

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1、东源北院销售策划方案福州海峡职业技术学院建筑工程系2011级厉地产经营与估价专业陈海琳【内容摘要】结合对东源北院新开发的项目一东源北院的整体情况，市场现状，福州十地市场利用状况，楼盘成交最，対项目的swot分析，自身楼盘的价格定位，通过和竞争対手的项目定位的比较，垠终达到的销借目标，及广告推广，推广费用等方面综合考虑，根所需的据以上各方而信息估算出在整个销售过程中所需的大致费用，从而为该项目制定一套适合的销售策划方案。【关键词】销售策划广告推广项目定位一、项目整体概况（一）总休情况概况项目介绍：东

2、源北院位于鼓楼区江厝路，五风山南坡。整个项H共13栋，全部为带电梯多层（英中肓多栋复式楼），-梯一户、一-梯两户。总户数278°主力户型为90平米和200平米。公摊比例仅为7%-13%„一重附加值：地处城市核心位置，显赫区位彫显未來价值。一个城市最高档居住区通常坐落在与城市屮心区距离适屮处，与繁华、宁静均保持着近距离。东源•北院项H位于鼓楼区江盾路，毗邻华林路屮央行政区，与城市主干道二环只有数百米距离，5分钟揽尽城市繁华。二重附加值：大自然空间，赋了新山居生活霓要理念。东源•北院项Hi鄭处五风山脉

3、东南麓，五风山优雅雍容的山形，林木茂盛，生态资源丰富，拥有丰富的“空气中的维生索”负氧离子。这样的自然生态优势，使得东源•北院实现了人与山的和谐统一。三靈附加值：电梯多层、别墅空间，奢华因索汇入北院。在东源•北院，城市中央稀缺的低密度居住梦想得以完美再现。例如,在尊重山的基础上,推出城市中几近绝版的多层,而又以电梯的形式,让多层更兼有高层的舒适便捷；例如南北通透的经典纯板格局，入户花园、南北阳台，城市风华与自然风景环幕出演，自然令生活比他人多了一份雍容，多了一份大气。（二）宗地位置杨坂下徐.福忡I

4、站H温泉公园板桥福建衣林大学A神光寺阵坂村H阿安河公园凤坂Z上山尾徉左海公国夕H屏山公园五凤里湖水辣鼓楼区田螺坑宗地位于：东源北院位于鼓楼区江厝路398号（天元美树馆北面，五凤山南坡）。王斶山柯坪闵池（三）宗地现状宗土也位置较好，这一带小区不少，还有天元花园，市直湖前小区等等。幼儿园自然也不少,较新的小区都配套了幼儿园。而医院的话，除了榕桦医院，在二环路述有武警总院。另外穿过即将打通的江皓路，然后往铜盘路和二环路走，挺快就能到福州总院的。（四）项冃周边的社区配套项目医院娱乐场所教育父通大型购物屮心

5、主耍商业公园银行内容榕桦医院离总院较近武警页院五凤山省体育中心福建省射击运动屮心湖前小学、屏东中学屏北分校9路、19路、701路、729路、109路、811路、958路、968路、945路、947路.屏西永辉超市国棉永辉蓝天超市屏山公园、森林公园、动物园和儿童公园农业（五）项冃分析（SWOT）1、项冃优势（1）地区优势:城市山居，历来是中国人梦寐以求的最高生活理想。坐落在五凤山南麓的东源•北院项目，止占据看福州鼓楼区最罕见的南坡居住用地，13栋多层电梯洋房依山而建以及身处鼓楼区的地理优势，是该项目

6、的最大亮点。（2）周边景观东源北院位于鼓楼区、周边有五凤山、省体育中心、等等。（3）周边的生活陀套成熟：东源北院位于鼓楼区江厝路，五风山南坡，毗邻华林路屮央行政区，与城市主干道二环只有数百米距离。交通便利，武警页院、福建省射击运动屮心、蓝天超市、建行、丽景假FI人酒店、榕桦医院、屏西小学、铜盘小学、划片学校屏东屮学屏北分校。2.项目劣势本案四周环绕道路，车流量人，四周单位住户将巴而噪音干扰。2.项目血临的危险（1）各区域间竞争激烈纵观整个福州市场地产市面上场.从以往较集中的的状态=到今夭分散发眼备

7、貝优势的局面•各大板块各板块具英特色和优势•随看城市交通路线的布局扩张和大量的、人均消费水平提爲和小彳拥有率不斯堆升•冷区的地域界限将渐趋模糊.购房空地域的局限程度将有所降低，（2）区域内竞争激烈随着洋中路等台江老城区改造进程的加速■与本案地段优势雷同.甚至更加优越的项II如否颂枫刃、堤否水背和J能会不断涌现.将减低木案的市场竞争能加（3）政府政策的影响831.90/70、二干房启贷新政以及物业税试点等左观诡控政覆使市场需求出现结构性诡整，明年致府将会加大対房地产巾场调控的力度.控制楼价的增长.从

8、向使会优不少的买家持币观望。二、市场状况分析（一）福州房地产土地市场情况福州楼市进入9月以后风云突变•“金九银I”己经过去.一手房成交量不斷创F新高•二乎房市场亦呈现出回暖迹象.议价懾度开始收窄，跳价巫现市场，土地市场仍然捉按不定.底价成交与地王同现。据不完全统计,福州在今年10月份期间加推.开盘的楼盘右十多家.从开盘绘上來看・开发商对楼市的预期还圧很乐观的，但楼市偎局能否打破.关键还在于开发商的降价幅度。2010匕半年,福州土地交易足为1481.45亩,超过去年全年的土地交易量。