商业销售模式建议(OK).ppt

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1、信和自由广场商业策划报告商业市场分析深圳商业市场概况区域市场租售模式分析项目策划定位项目规划建议业态定位分析项目分析项目开发模式思考报告分析框架商业市场分析深圳商业市场概况南山区域市场一、深圳商业市场概括人民南商圈现状随着城市中心区的西移，逐渐趋冷改造措施没有改变颓势，目前主要以港人消费为主，本地高收入人群已较少光顾目前人民南商场一层租金保持在400-600元/平方米，其他楼层空置率较高经营不善的街铺三千多家商铺中有三分之一是港人投资开设的，租金在多在400-1000元/平方米平时客流量20－30万人次，周末则有40-50万人次，节假日最高可达80万人东门商圈现状中低档

2、次为主，客户主要是深圳中低收入阶层、外地游客及北上购物的港人人气极旺东门商业街一、深圳商业市场概括形成了电子等20多个专业市场，改造后将成为深圳业态最全的商圈日车流量近10万辆次；日人流量达30－50万人次，客流高峰达到50万人次华强北商圈现状租赁市场发达，繁华地段租金在1000元/㎡/月以上消费者年龄主要主是25~35岁公司的白领阶层，总体层次比东门商圈高一、深圳商业市场概括商圈逐渐西移人均售消费额9400元/年，0.96平方米/人。按网点数量算近90%是小门店5000平方米以上的大型商业设施已达432家，营业面积已占零售总面积的38.5%餐饮业是近年来我市增长最快的行业代表现代商

3、业发展趋势的一体的各类大型购物中心数量仍显不足商圈多极化规模化开发专业化深圳商业市场小结二、区域商业市场概括南山商业文化中心区以南海大道为中轴线,由南海中轴商圈和南海中心商圈两大商圈组成，是未来深圳特区西部的商业中心，商务中心和文化中心。总体概况南海大道是南山的中轴商业大动脉,已经形成自身独有的商业氛围;南海中轴商圈以南海大道为轴线,北起南头,南至蛇口,本项目位于两者的中心;研究南海中轴线的商业业态对于本项目而言是良好的借鉴.南海中轴商圈--线性分析南海大道南头蛇口本案南山中心区南海大道周边大型商业项目业态1友谊城百货中高档服装皮具2儿童世界童装、玩具3海雅百货大型女装百货4南山书城

4、图书5新一佳超市6集美堂装饰产品7金晖家居家居8新街口电器9禾丽名店电器和服装10花园城MALL以餐饮、服装、影院、超市、建材为主17653★891024南海中轴商业业态现有比例面积比例服装、精品、皮包3500032%汽车20002.0%建材、家居、家电1550014%超市1447413%图书2876428%餐饮80007.0%休闲娱乐10001.0%其它50005.0%合计109738100.0%南海中轴商业业态以中档大型商百货、服装、图书、建材为主超市及休闲娱乐比例较小79.4%13%1.0%目前业态融合及相互配合性较好南海中轴商业小结南海中心商圈以本项目为核心,以辐射周边4公

5、里范围内的整体商业态;本项目居于南油的核心,蛇口的门户,紧临西部通道,享有独特的商圈优势;东滨路南海大道南海中心区商圈分析--圈层分析1151634★67南海中心区商圈业态910128914项目周边商业业态分布项目业态1人人乐超市2顺电电器3常兴天虹商场大型女装百货4崇尚百货大型女装百货5海岸城百货、电影院、餐饮、娱乐、时尚购物6天利文化广场7保利文化广场8苏宁电器9金晖家居10集美堂11国美电器12海雅百货13新一佳14沃尔玛15人人乐16顺电17家乐福1315172现有比例增加面积新合计新业态比例百货370007200026.7%汽车100030001.1%建材、家居、家电90

6、00245009.1%超市400004447416.5%图书20003076411.4%餐饮400004800017.8%休闲娱乐310003200011.9%其它10000150005.6%合计170000269738100.0%南海中心区商圈业态超市、餐饮、娱乐比例有明显增加休闲娱乐业态仍有机会点百货业态虽绝对量增大，但仍涨增加空间近4年新增住宅户数为5.6万户;商业总量由10增加到27万9.8%10%12%影院剧院溜冰场科技娱乐南海中心区商圈小结典型案例分析保利文化广场新街口海典数码城常兴时代广场花园城典型案例1【保利文化广场】保利文化广场业态销售模式面积区间价格租金销售情况街

7、铺内铺一楼A区餐饮肯德鸡B区文化保利剧场C区主题百货家乐福（地下）带租约销售委托经营不卖37-45平7.1万/平均价7万/平300-350元/平整体销售90％二楼40－55平6.9万/平均价7万/平250-380元/平主要客户客户范围来源较广，包括很多福田、罗湖客户以及华侨城、香港客户。投资客户相对较多.新街口业态销售模式面积区间价格租金销售情况一楼餐饮，大型酒楼直接销售15-160平均价4.5万/平最高价8.5万/平260-350元/平05年9月份开始销