中豪写字楼项目市场分析.ppt

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1、中豪写字楼项目市场分析钱江国际时代广场泛海国际中心瑞晶国际商务中心汉嘉国际大厦圣奥中央商务大厦尊宝大厦荣安大厦浙江财富金融中心目前存量（/m²）22863.9106946300目前已售完300034554.3123000（寻求整体出让）120000（预计将不会推出）今年1到6月成交量（/m²）2693000105512870098000市场存量：以上写字楼总的可售面积为19.6万m²（不包括浙江财富金融中心），总体仍然较高除泛海国际中心外，其它几乎都为现房，并有部分楼盘开始以租代售由于钱江新城无新增项目，存量一直存在减少状态去化情况：今年1-6月已共成交了18174m²

2、，其中汉嘉国际占了12870m²，为主要成交。但钱江新城写字楼整体存量依然很高，大部分写字楼去化缓慢钱江新城写字楼成交放量钱江国际时代广场泛海国际中心瑞晶国际商务中心汉嘉国际大厦圣奥中央商务大厦尊宝大厦荣安大厦浙江财富金融中心今年1到6月成交量（/m²）2693000105512870098000价格（公开报价）33000元/㎡34000-35000元/㎡31000元/㎡45000元/㎡330002000020000多/最近的成交价格28879元235482541821000/15770//备注自由分割整层销售自由分割整层销售整层销售部分整层部分分割整幢出让成交价格：各

3、主要写字楼价格都与对外报价有较大差距，特别是汉嘉国际今年4、5月份的成交价格与之前对外公开的4.5万元/㎡相差甚远，但汉嘉国际目前已完成项目的全部销售今年上半年的成交价格可以看出，原来的价格体系已被打破，大部分楼盘都有较大价格优惠钱江新城写字楼成交价格钱江新城写字楼市场总结市场无突破性需求出现，整体市场销售缓慢，大部分项目都是现房并已经或将要运营，钱江新城大量办公楼空置在目前环境下，开发企业采取了不同的方法价格做大幅度调整，以价换量，以达到资金回笼目的作为集团资产，自己持有（资金不紧或非房地产主业的开发商），钱江新城写字楼在长期是稀缺资产项目整体转让，或整幢给其它公司做

4、资产转让转入租赁市场对于中豪两项目的销售要求，以价换量是否是一种方向？直接降低单价？通过分割销售，降低总价？钱江国际时代广场泛海国际中心瑞晶国际商务中心汉嘉国际大厦圣奥中央商务大厦尊宝大厦荣安大厦望江国际五福天地今年1到6月成交量（/m²）269300010551287009800价格（公开报价）33000元/㎡34000-35000元/㎡31000元/㎡45000元/㎡330002000020000多最近的成交价格28879235482541821000/15770/20000-22000通过市场实际成交价格对比，望江国际与五福天地20000-22000元/㎡并无明显

5、价格优势。虽然各个写字楼价格均有较大降幅，但大部分项目的价格下调作用都收效甚微，但从这些写字楼的降价效果可以看出，直接降价并不能明显加快去化，销售情况依然缓慢。望江国际与五福天地项目价格钱江国际时代广场泛海国际中心瑞晶国际商务中心汉嘉国际大厦圣奥中央商务大厦尊宝大厦荣安大厦望江国际五福天地今年1到6月成交量（/m²）269300010551287009800销售方式自由分割整层销售自由分割整层销售部分整层部分分割分割分割整幢出让整层销售面积区间单间120-170㎡标准层1500㎡单间300㎡标准层1430㎡标准层1500㎡单间260㎡单间230-270㎡标准层1400㎡

6、标准层1500㎡小面积今年的销售量远小于整层销售的销售量通过不同销售方式案例对比，分割销售与整层相比去化上并无优势。望江国际与五福天地项目供应面积段通过对价格和市场供应产品面积的分析，市场滞销的关键原因是写字楼市场需求不振，民营企业和整体经济乏力，写字楼办公需求没有突破市场需求没有破突是写字楼滞销的根本原因，寻找到市场需求（客户）是解决项目去化问题的关键钱江新城写字楼客户分析项目名称客群圣奥中央商务大厦外地和温洲客户作企业自用客户还未入驻钱江国际时代广场企业自用较多,基本为杭州客户汉嘉国际大部分客户自用，金融企业类泛海国际中心6781718四层已售均为保险公司，11层目

7、前一客户为知识产权注册公司，大部分为上市公司华成·国际发展大厦多个楼层为银行客户浙江财富金融中心东楼出售给建行华联时代大厦(华联·UDC时代)入驻企业主要以律师事务所会计事务所金融等高端服务业为主企业注册总部包括部分已售完的写字楼项目通过钱江新城写字楼已成交的客户数据了解，客户主要有三类省内民营企业，杭州和温台等地区的企业在钱江新城注册总部律师、会计事务所商标注册知识产权等高端服务业企业银行、保险、证券等金融类企业钱江新城写字楼客户分析对已知客户的分析浙江企业总部浙江金融浙江高端服务业融资服务钱江新城经济未来围绕的中心将是浙商的企业总部，