项目开发全程税务管控指引（征求意见稿）.doc

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1、项目开发全程税务管控指引（征求意见稿）　　项目开发全程税务管控指引第一章总则为规范开发全程各项涉税业务操作，加强内部税收管理，根据国家和地方现行有关税收法规，结合地产集团实际情况和管理需要，制定本指引。　　第二章管控目标和要求　　一、管控目标有效防范和控制税收风险，合理降低税收成本。　　二、管控要求准确理解和掌握与房地产开发相关的税收政策，科学合理地运用到各开发阶段的涉税业务中。　　1、掌握国家和项目所在地税收政策，掌握当地税收征管环境，积极争取税收优惠政策，依法履行纳税义务。　　地方性税收政策包括但不限于预计毛利率、城建税税率、土地等级及税额标准、普

2、通住宅认定标准、土增税预征率、土增税清算单位等。　　税收征管环境包括但不限于当地税务机关日常管理方式，对某些涉税事项的通常处理及执行力度，税务检查手段,当地同行业整体税负平均水平等。　　2、加强与税务机关的沟通，建立良好的税企关系。　　3、合理预测项目整体税负水平，并在开发过程中进行动态评估和控制。　　4、各项涉税业务要充分考虑税收风险和税收成本，业务部门之间要加强沟通和协作，做好事前防范和事中控制，避免不必要的税收损失。　　5、定期开展税收隐患排查工作，及时发现潜在风险，提高风险识别和应对能力。　　6、合理合法运用税收政策，积极开展合法有效的税收筹划

3、活动，争取税收效益与财务效益的最优化配置。　　第三章各项税费的管控要点　　一、房地产开发涉及的税费主要包括营业税，营业税附加（城建税、教育费附加、地方教育费附加），企业所得税，土地增值税，契税，土地使用税，房产税，印花税，水利基金，个人所得税。　　其中应重点关注营业税、企业所得税、土增税。　　二、各项税费的管控要点（一）营业税　　二、各项税费的管控要点（一）营业税　　1、掌握应税收入范围销售开发产品的，为收取的房款（包括定金等）；出租开发产品的，为收取的租金。　　营业税税率为5%。　　2、防范分期收款等应收未收房款、工程款抵房款的营业税风险。　　3、合

4、理筹划价外费用的收取方式，降低税收成本。　　4、合理筹划销售定价、销售方式，降低税收成本。　　5、注意防范关联方（如内部职工和内部单位等）交易的税收风险。　　（二）营业税附加　　1、掌握计税依据以实际缴纳的营业税为计税依据。　　2、掌握当地的税率政策城建税税率市区7%、县镇5%、其他1%。　　教育费附加税率为3%。　　地方教育费附加，安徽省内税率为2%，其他省份参照当地政策。　　（三）企业所得税　　1、及时取得合法有效凭据，确保各项成本费用能够税前扣除。　　2、合理归集开发间接费，优化期间费用。　　3、合理设置成本对象，在税法规定范围内选择有利于项目整

5、体收益的成本分摊方法。　　4、掌握项目所在地的预计毛利率政策。　　开发产品完工前，先按预售收入和预计毛利率计算应纳税所得额；完工后，计算实际毛利与预计毛利的差额，并按差额调整应纳税所得额。　　注《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发〔xx〕31号）、《关于房地产开发经营企业销售未完工开发产品计税毛利率问题的公告》（安徽省国地税局xx年第6号公告）　　5、按税法规定的完工条件，及时计算完工产品的计税成本。　　6、收入和成本费用的确认口径，税法与会计规定不一致的，年度汇算清缴时要按照税法规定进行纳税调整，并建立纳税调整事项台账（列明业务日期、凭证

6、号、金额以及调整原因等）。　　注意固定资产会计折旧年限短于税法规定的最低年限时，要进行纳税调整；会计年限长于税法规定的最低年限时，会计年限即为税收年限，不做调减处理。　　xx年开始，单位价值不超过5000元的，可以一次性在计算应纳税所得额时扣除。　　注《关于企业所得税应纳税所得额若干问题的公告》（国家税务总局公告xx年第29号）、《关于固定资产加速折旧税收政策有关问题的公告》（国家税务总局公告xx年第64号）　　7、注意收入与成本费用的配比，防止前期多缴税后期出现亏损得不到弥补。　　注意以下三种情况可能会引起前期多交税，后期难退税。　　①实际毛利率小于

7、预计毛利率。　　②土增税实际清算税额大于预缴金额，清算年度无收入与之相匹配。　　③完工年度未能取得发票，造成以后年度无收入相配比。　　8、年终会计报表决算时，应提前对税法和会计差异事项进行梳理，按照现行汇算清缴政策确认当年所得税费用。　　除汇算清缴政策变化等原因外，应避免企业所得税的汇算清缴金额与决算金额出现大的差异。　　（四）土地增值税　　1、掌握项目所在地税务对各业态的预征率政策。　　2、掌握土增税主要清算政策，包括可扣除项目、增值率及相应税率、清算单位、清算条件等。　　①可扣除项目、增值额、增值率的计算可扣除项目A土地取得成本B开发成本（含开发间

8、接费）C利息费用（据实扣除或按比例扣除）D营业税金及附加E开发费用(A+B)×5%注能提供金融