创佳公司本量利分析.pdf

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1、财会/审计《合作经济与科技》No.1s2017房地产企业税务筹划思考□文/陶园（铜陵学院会计学院安徽·铜陵）［提要］房地产业在国民经济中占有重要地位，涉税较缴税，“营改增”之后，只需按3%的比例预缴增值税，这一改变多，税负较重，房地产业进行税收筹划可以减少纳税成本，从而也有利于提高房地产企业的现金流通率，对于现金回报率高的达到增加企业利润的目的。本文采用理论与案例相结合的方企业，利润的上升空间更大。法，通过对我国房地产开发企业的特点和发展趋势进行分析，二、税务筹划基本方法尤其是在“营改增”实行后，房地产企业由缴纳营业税改为缴纳（一）利用

2、税收优惠政策。税务优惠政策是国家为了扶持某增值税，增值税税款的计算方法和纳税申报方式等都出现了较些特定产业、行业、地区、企业和产品的发展，或者对某些有实大变化，比营业税复杂得多，税务筹划的空间也相应扩大。企业际困难的纳税人给予照顾，在税法中做出某些特殊规定，比如要及时根据房地产企业“营改增”后的新变化，研究税务筹划的免除其应缴的全部或部分税款，或者按照其缴纳税款的一定比新思路、新方法。例给予返还等，从而减轻其税收负担。（二）纳税期的递延法。利用延期纳税筹划是在合法、合理关键词：税务筹划；房地产；“营改增”；风险的情况下，使纳税人延期缴纳

3、税收而节税的税务筹划方法。中图分类号：F23文献标识码：A（三）转让定价筹划法。利用转让定价筹划法，主要是通过原标题：税务筹划在房地产行业的应用关联企业不符合营业常规的交易形式进行的税务筹划。收录日期：2016年10月28日（四）税法漏洞筹划法。其属于避税筹划，利用税法漏洞争一、房地产企业的经营特点及税负情况取自己并不违法的合理权益。（一）经营特点。对房地产公司来说，开发的房地产是他们（五）会计处理方法筹划法。经营的商品，在属性上与其他商品明显不同，它有自己独特的三、房地产企业计税方式选择经营特点：房地产企业在“营改增”后将是一般纳税人

4、身份，一般纳税1、开发经营具有计划性及复杂性。企业的经营业务囊括了人有两种计税方式，一种是按照11%税率采用一般计税方式，从征地、拆迁勘察、设计、施工、销售到售后服务全过程。且从征另一种是对于老项目选择过渡性措施，即实行简易计税方式，用土地到建设房屋、基础设施以及其他设施、商品销售都应严征收率是5%，相当于营业税的4.76%。这样，对房企来说，选择格控制在国家计划范围之内。过渡性政策保证了老项目税负与营业税持平或略有下降。两种2、开发建设周期长，投资数额大。开发产品要从规划设计计税方式税率或征收率不同，直觉上看，部分房企会认为，一般开始

5、，经过可行性研究、征地拆迁、安置补偿、七通一平、建筑安计税方式税交多了，选择简易征收率5%更简单明了。装、配套工程、绿化环卫工程等几个开发阶段，少则一年，多则“但是问题来了，房企选择简易计税方式的老项目销售开数年才能全部完成。出的发票，对于购房企业客户来讲，作为新增不动产所含增值3、经营风险大。开发产品单位价值高，建设周期长、负债经税或不能抵扣。不能抵扣或抵扣很少，人家肯定就不愿意买房，营程度高、不确定因素多，一旦决策失误，销路不畅，将造成大除非房企价格优惠。因此，简易计税时间长了，并不利于房企销量开发产品积压，使企业资金周转不灵，导致

6、企业陷入困境。售。”房产财税专家樊剑英指出。（二）税负情况。多数房企减负：营业税为价内税，计税基础案例“营改增”后，甲企业的老项目与乙企业的新项目同是企业的含税销售额，而增值税为价外税，以不含税的增值部时开售，甲企业选择简易计税，乙企业是一般计税。按照樊剑英分为计税基础，企业取得增值税专用发票可以抵税，解决了在的说法，甲企业这时会遇到一个问题：大家如果都卖1万元/平生产链条中重复计税的问题。在“营改增”之前，房地产业营业方米，老项目按照5%计税也许税负低，新项目按照11%计税表税平均比例为5.5%，“营改增”后土地成本不计入销售额，建安

7、面税负高，但是企业客户都愿意买新项目的房子，因为按照“营成本及其他服务成本纳入抵税范围，增值税税率均为11%。经改增”政策，只有新增不动产、新项目的房子才可以抵扣11%的测算“营改增”前后的均衡毛利率约为56%，即当毛利率水平低进项税额，而老项目的房子不能抵扣或最多只能抵扣4.76%。于56%时，“营改增”将改善企业毛利率水平，大部分房企毛利如果简易计税也可以开出专用发票的话，对于购房企业，购入率均在均衡点以下，因此“营改增”对大多数房企而言起到了减一套200万元的房子，一般计税发票可以抵扣19.82万元进项负的效果，但也对企业的发票管

8、理提出了更高的要求。此外，按税金，简易计税专用发票可以抵扣9.52万元进项税金，简易计照“营改增”前的方案，房企应将预售营业款按照5%的税率预税普通发票没得抵扣，甲企业、乙企业卖同样的价格，时间长了-154