住房抵押贷款.ppt

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1、第三章住房抵押贷款了解房地产贷款；了解个人住房贷款及其风险管理；了解住房抵押贷款合同；演练房地产抵押贷款的操作流程；理解住房抵押贷款的还款方式学习内容一、房地产贷款介绍二、个人住房贷款的分类三、房地产抵押贷款的操作流程四、个人住房贷款的风险管理（依据：《商业银行房地产贷款风险管理指引》）五、住房抵押贷款合同的构成要素六、住房抵押贷款的还款方式一、房地产贷款简介（一）房地产贷款是指与房产或地产的开发、经营、消费活动有关的贷款。主要包括土地储备贷款、房地产开发贷款、个人住房贷款、商业用房贷款等。土地储备贷款是指向借款人发放的用于土地收购及土地前期开发、整理的

2、贷款。土地储备贷款的借款人仅限于负责土地一级开发的机构。房地产开发贷款是指向借款人发放的用于开发、建造向市场销售、出租等用途的房地产项目的贷款。个人住房贷款是指向借款人发放的用于购买、建造和大修理各类型住房的贷款。商业用房贷款是指向借款人发放的用于购置、建造和大修理以商业为用途的各类型房产的贷款。二、个人住房贷款的分类（一）按照贷款的资金来源划分，个人住房贷款可以划分为：自营性个人住房贷款、公积金个人住房委托贷款个人住房组合贷款。自营性个人住房贷款，是指商业银行用信贷资金向在中国大陆境内城镇购买、建造、大修各类型房屋的自然人发放的贷款。2.公积金个人住房

3、委托贷款，是指商业银行受地方住房基金管理部门委托，利用委托人提供的资金发放的个人住房贷款，贷款风险由委托人承担。3.个人住房组合贷款，是指对按时足额缴存住房公积金的职工在购买、建造、大修各类型住房时，商业银行同时为其发放公积金个人住房委托贷款和自营性个人住房贷款而形成的特定贷款组合。鉴于个人住房组合贷款是由公积金个人住房委托贷款和自营性个人住房贷款两个独立的贷款品种组成，抵押物相同，但贷款人、资金来源、利率不同，需要分别签订借款合同。（二）按住房交易形态划分1.个人（首次交易）住房贷款，是指商业银行用信贷资金向在中国大陆境内住房一级市场购买各类型住房（含

4、商业用房）的自然人发放的贷款，俗称“一手房”个人住房贷款或称新建房个人住房贷款。2.个人再交易住房贷款，是指商业银行用信贷资金向在中国大陆境内城镇住房二级市场购买住房（含商业用房）的自然人发放的贷款，俗称“二手房”个人住房贷款。3.个人住房转让贷款，是指当尚未结清个人住房贷款的客户出售用该贷款购买的住房（含商业用房）时，商业银行用信贷资金向购买该住房的自然人发放的个人住房贷款。所交易住房称为转让住房，出售转让住房的贷款客户称为住房转让人，向银行申请个人住房贷款用于购买转让住房的自然人称为借款人，住房转让人尚未结清的个人住房贷款称为原借款。个人住房转让贷款

5、俗称“转按贷款”。（三）按贷款的用途划分1.个人住房贷款，是指商业银行用信贷资金向在中国大陆境内城镇购买各类型住房（不含商业用房）的自然人发放的贷款。2.个人商业用房贷款，是指商业银行用信贷资金向在中国大陆境内城镇购买各类型商业用房的自然人发放的贷款。所称商业用房是指借款人购置的用于盈利的经营性房屋。3.个人自建房贷款，是指商业银行用信贷资金向在中国大陆境内城镇自行建造各类型房屋的自然人发放的贷款。4.集资建房个人住房贷款，是指商业银行用信贷资金向参加单位集资建房的职工发放的住房贷款。5.个人组合贷款，是个人在申请购买住房贷款时，同时申请其他品种的个人贷

6、款。目前主要有住房与购车组合贷款、住房与装修组合贷款等。个人组合贷款中不同贷款品种参照相应的贷款办法，按照不同的期限、金额、利率等规定执行。三、房地产抵押贷款流程（一）抵押贷款的参与人⑴借款人抵押贷款的借款人在住房贷款中就是购房人，也是抵押人。⑵贷款人放款人就是向借款人贷款的银行或其他金融机构，也是抵押权人。⑶房地产开发商房地产开发商就是向购房者销售房屋的机构，是房地产买卖中的市场供给者。⑷房地产保险公司房地产保险公司是为购房者提供人寿和财产保险的机构，其服务也是对贷款人的一种重要保障。2.抵押贷款参与人之间的关系⑴借款人、放款人、房地产开发商的关系借款

7、人、放款人与房地产开发商的关系是在购房过程中建立起来的，相互之间的关系是资金、权益和实物的交换关系，房地产开发商与借款人和贷款人的关系随着房屋实际使用权、房屋实物、购房资金的相互转换完成而结束。在这里，放款人是由房地产开发商拉进来的，其与借款人的关系随着借款人清偿完所有债务而结束。⑵借款人、放款人、保险公司的关系借款人、放款人、保险公司的关系是在整个抵押贷款运行过程中建立，在出现保险标的事故时得到强化，在保险事故的理赔完成或者借款人清偿了所有债务后，他们之间的关系结束。在这里，保险公司是放款人拉进来的，主要是为借款人的生命和抵押物可能遭遇的风险提供保障，

8、以避免或降低贷款人所单独承担的风险，也是金融市场风险转移的重要方式。由于住房抵押