徐州建国西路商业项目提案.ppt

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1、目录第一章：城市发展与商业研究第二章：区域商业市场环境分析第三章：项目地块条件研究第四章：项目定位分析第五章：项目案名建议第六章：项目租金模拟和现金流分析城市与商业发展研究城市与商业发展研究城市概况城市发展评价城市商业发展研究城市商业地产开发潜力评价城市与商业发展研究小结1234567891011121413151.长三角城市群2.珠三角城市群3.京津冀城市群4.半岛城市群5.辽中南城市群6.海峡西岸城市群7.中原城市群8.徐州城市群9.武汉城市群10.成渝城市群11.长株潭城市群12.哈尔滨城市群13.关中城市群14.长

2、春城市群15.合肥城市群城市概况徐州古称彭城，地处江苏省北部，具有悠久的文化历史，总面积11257平方千米，人口近一千万，是国内重要区域中心城市，位于徐州城市群。2008年徐州GDP总值突破了2000亿，经济和社会发展迈上新的台阶。商业地产的开发与经营与城市发展多方面紧密相关，其中重要的影响指标有城市发展的程度，城市商业环境，我们选取上述因素的重要指标进行逐步评价。城市与商业发展研究城市概况城市发展评价城市商业发展研究城市商业地产开发潜力评价城市与商业发展研究小结城市发展评价商业地产的发展与城市发展的诸多因素密切相关，包括

3、:城市区位：代表了一个城市在地理、交通上的优势地位，体现了城市的对外辐射能力。城市人口：城市人口代表了城市发展的规模及发展的潜力资源，是城市构成的核心要素。城市经济：城市发展的程度体现和活力源泉。■淮海经济区跨苏鲁豫皖四省，由20个成员市联合而成，中心城市为徐州。经济区居全国经济东西结合和南北连接的枢纽地带，是沿海经济带和陆桥经济带的结合部，在全国经济总格局中，具有极其重要的地位。徐州都市圈包括江苏省的徐州市、宿迁市及其所辖县市；安徽省的宿州市、淮北市及其所辖县；山东省的枣庄市及其所辖县市、济宁市的微山县；河南省商丘市的永

4、城市。无论在淮海经济区，还是徐州都市圈，徐州都作为中心城市和龙头城市，城市对周边影响和辐射力强，城市商业发展的潜力是巨大的。城市发展评价商业地产的发展与城市发展的诸多因素密切相关，包括:城市区位：代表了一个城市在地理、交通上的优势地位，体现了城市的对外辐射能力。城市人口：城市人口代表了城市发展的规模及发展的潜力资源，是城市构成的核心要素。城市经济：城市发展的程度体现和活力源泉。作为淮海经济区的中心城市，徐州人口众多，2008年户籍人口946.86万人，同时从人口的年龄结构来看，15～64岁人口比重最高，这一部分群体是生产能

5、力和消费能力最高的人群，商业的发展人口基础是坚实的，自2000年以来，这部分人口所占比例提升。年份2002200320042005200620072008年末户籍人口（万）904.44908.66916.85925.31934.73940.95946.86常住人口（万）891.40889.76888.5881.33876.48871.12869.21城市发展评价商业地产的发展与城市发展的诸多因素密切相关，包括:城市区位：代表了一个城市在地理、交通上的优势地位，体现了城市的对外辐射能力。城市人口：城市人口代表了城市发展的规模

6、及发展的潜力资源，是城市构成的核心要素。城市经济：城市发展的程度体现和活力源泉。徐州市GDP保持快速增长态势，连续5年保持增幅在10%以上。持高增长状态为商业发展奠定了坚实的基础。2008年全年地区生产总值突破两千亿元，GDP绝对量为2007.36亿元，同比增长13.5%。徐州人均GDP从2002年到2008年增长了将近三倍。2008年人均GDP超过三千美元，达到3378美元，人均GDP突破三千美元。徐州市经济仍将保持较快的速度，因而商业发展基础较好。徐州市2002-2008年GDP示意图徐州市人均GDP城市发展评价商业地

7、产的发展与城市发展的诸多因素密切相关，包括:城市区位：代表了一个城市在地理、交通上的优势地位，体现了城市的对外辐射能力。城市人口：城市人口代表了城市发展的规模及发展的潜力资源，是城市构成的核心要素。城市经济：城市发展的程度体现和活力源泉。徐州市三产比重变化图指标2008年(亿元)增长(%)占比(%)地区生产总值2007.3619.5100.00第一产业210.025.210.46第二产业1061.7814.052.89第三产业735.5615.536.652008年徐州三产结构特征2008年徐州市第二产业结构比例为52.8

8、9%，第三产业结构比例36.65%，两大产业结构比例相差较大，第二产业和第三产业有逐年相对发展的趋势，但是两者相比二产发展速度较快，第三产业发展缓慢。根据徐州市产业发展战略方向，未来将仍以二产为主，采用二产带动三产快速发展的模式。产业结构特征决定着商业消费主体，徐州作为全国重要的能源基地、工业基地及工程