济南二环东片区调查总结.doc

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1、关于二环东片区调查总结调查时间：2009年4月27日~2009年5月1日调查范围：南起经十路，东至大辛河，北至外环路，西到二环东路接将军路。调查项目：A.写字楼项目中润世纪广场三庆•枫润商务大厦三威大厦润达商务中心B.住宅项目御景山墅东领尚座海信•都市阳光鲍德•现代逸城锦绣泉城丁豪•蓝调国际假日丽景舜兴旺苑山久水远普利花园C.商业项目盖世农贸市场辛甸金城商城居然之家红星•门凯龙D.村改或已清盘项目姚家村村民安置房上海花园福润康城东兴寓城春天花园东方花园一、区域概况本区域的范围补充说明：鉴于二环东片区与工业路片区差异之处甚微，且两片区同属与二环东部区域

2、，所以现将两片区同归属于二环东片区。片区从区位上来看，位于济南整个市区的东部近中区域，在济南的城区管辖区域上来看片区大部属于历城区，少部分属于高新区。片区在济南的城市发展过程中，起着承老城启新城（高新区）的重要枢纽作用。随着近年来济南市经济的快速发展与市区城市建设步伐的速度加快，片区的经济与城建在诸多利好因素下起飞。世纪之初，片在众多济南市民的印象中还是乡村之地。但是，随着高新片区的迅速发展与济南东部片区的快速崛起，处于老城和新城之间的二环东片区也得到的前所未有的发展。片区的城市建设、基础建设、市政配套、商业配套等得到了焕然一新的改变并在逐步趋向完善

3、。特别是二环高架的建设、二环东路的整修以及BRT公交系统的开通，片区不久的将来在多方面的发展均会提速。片区在整个城市中的价值也会相应提高。此外，高架桥修建与二环东路整修也将会给片区的发展带来新的发展契机。比如，促进片区内棚户区的改造，带动片区汽车服务业的发展，提升片区内诸多项目的城市价值，增加客户对片区内诸多项目的信心等。片区依托二环东路的优越区位和便捷交通，目前已形成了二环东路写字楼集聚群。近年来，随着东环国际、嘉恒商务大厦、东方丽景、发展大厦、火炬大厦、中润世纪广场、航空大厦等诸多济南知名写字楼的落成运营，片区的写字楼集聚群规模已经成形。随着二环

4、高架及二环东路的建成通车，片区的区位优势将更加突出，片区的城市价值也将会有所提升。这，也势必会催生二环东路两侧开发更多的新建写字楼，使片区的写字楼集聚群在济南甚至在全省更具影响力。片区的商业配套已较为成熟，现在片区内已基本形成了窑头路商区、姚家商业区、七里河商业区、祝甸商业区、十里河商业区等诸多二级商业圈。而且，现在各商业区内部商业配套设施已基本固定。片区内银行、医院、学校、超市等配套也是一应俱全，几近完善。片区内生活、就医、子女教育、购物等都非常便利。片区的发展已由多年前的乡村印象一跃成为现在城市发展过程中起过渡枢纽作用的要领之地。特别是，近年来片

5、区内锦绣泉城、富祥天地、泉印兰亭、东方花园、三箭·平安苑、辛甸花园、上海花园等大盘的落座入住，使片区内居住品质明显提高。并且，当前正在开发建设的假日丽景、海信·都市阳光、鲍德·现代逸城等新建楼盘将会进一步促进和改善片区内居民的居住品质与居住环境。比如，御景山墅项目作为片区内仅有的城中别墅，将会极大提升片区的档次和形象。现在，片区已被广大市民所认可，片区将成为诸多购房者置业和投资的热土。二、各类项目基本情况A.写字楼项目1.中润世纪广场项目位于经十路与二环东路交汇处东北角，是由中润置业投资开发的大型城市综合体。项目开发总建筑面积约25万平米，其中7栋写

6、字楼总建筑面积约为15万平米，沿街商铺总建筑面积为10万平米，住宅（中润世纪城）总建筑面积约9万平米。项目凭借紧靠经十路大动脉和二环东路的城市主干道的交通和区位优势，写字楼的开发推出较易获得市场的认可。当前项目的5栋写字楼中，临二环东路的北边一栋由平安保险团购，临二环东路的中间一栋为由中国移动给团购，在西南角的移动现在正对外公开发售（价格为：11000~13000元/平米，只售不租），南边临经十路的两栋由中国移动全部团购。项目北边沿窑头路的商业配套，随着银座的入驻，加上周边窑头小区、友谊苑小区、三箭·吉祥苑、中间文化城、出版技工学校等高密度人群的支撑

7、，项目商业销售情况进展顺利，现在基本已经售罄。项目的住宅为11栋高层（18层左右），容积率为1.8。目前，住宅还有10余套，户型多是200~300平米的复式住宅。住宅起价为7500元/平米，均价为8000元/平米，最高价为9000元/平米。项目规划项目规划设计显据特色，项目广场南面入口处设有自由女神及喷泉，项目绿化率为35%，内部规划有绿地，绿地面积高达4000平米（每平米造价为2元/平米），项目内部有乔木灌木，白玉兰（3000元/棵），植物适合不同季节，各种各样的植物搭配，可使小区内四季常绿，小区中间还有2000平米人工湖。项目会所总建筑面积为60

8、00平米（地下两层，地上两层），会所具体作何用途现在尚未确定。2.三庆·枫润商务大厦项目位于工业南路100号