济南历山路片区调查总结.doc

《济南历山路片区调查总结.doc》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在应用文档-天天文库。

1、历山路片区调查总结调查时间：2009年5月5日——2009年5月8日调查范围：东至二环东路，南起南部山区，西到历山路，北至北外环调查项目：燕山樱园汇丽华城中建文化城诚基万豪中心书香苑文华园东舍坊片区普利商务大厦正大时代广场中国盒子舜怡佳园东兴领域水晶公寓东方·润丰购物广场泉景·恒展商务大厦东北老村片区冠华居住组团时代新城华福国际泉景·恒展商务大厦区域概况区域位于济南主城区东部区域，大部属于历下区和历城区。区域内交通线路四通八达，有济南市南北方向主干道历山路和二环东路，东西方向主干道经十路、北园大街、北外环。另外，片区内南北方向还有济南市区主要交通要道山

2、大路、燕子山路、闵子骞路、山师东路、历山东路等，东西方向有济南市区主要交通要道和平路、花园路、山大南路、山大北路等。区域内城市配套十分成熟，集聚了济南市以及山东省主要行政事业单位，比如省国土测绘院、省科院、省环保所、省烟草公司等一大批省级行政事业单位。集聚了山东大学中心校区、山东大学洪家楼校区、山东师范大学、山东师范大学、山东中医药大学、济南铁道职业学院、山东行政学院、山东警察学院、山东体育学院、山东教育学院、山东师范大学附属小学、山东大学附属中学(济南七中)、解放路第一小学等一大批济南高等著名学府。片区还集聚了家乐福、大润发、银座等大型购物中心。集聚

3、了中心医院、泉城医院、省胸科医院、历程中医院、历下中心医院（新建）等一大批大型知名医院。另外，建设银行、农业银行、商业银行、工商银行、招商银行、光大银行等在该片区均设有分支机构。此外，片区内还集聚了山大路科技片区、洪家楼商业片区、文化路文化片区等济南集中的专业区域。总之，片区内交通十分便利，各项城市配套设施一应俱全，城市氛围非常浓厚，居家生活方便快捷。而且片内也集聚了济南价格较高的楼盘，片区内住宅项目价格多在8000元/平米以上。但是，受片区为老城区可开发利用土地十分有限因素影响，片区内开楼盘较高新区等新城区明显变少，而且片区内开发楼盘密度一般较大，容

4、积率也较高。这也验证了一位售楼人员所说，片区内可开发利用土地很有限，片区内土地可谓“寸土寸金”。片区根据其开发物业类型的不同，可分为商业写字楼物业，高档住宅物业、旧村改造房物业三类。一、商业写字楼物业1.泉景·恒展商务大厦项目位于历山路与花园路交汇处东南角，为一栋11层的小高层，由济南市房地产开发总公司投资开发。项目于2007年12月07日开工，于2008年12月31日交房入住。项目现已基本售罄，属于尾盘阶段。2.嘉馨大厦项目位于花园路路南（融基大厦东临），总建筑面积约为2.4万平米。项目由济南嘉馨房地产开发有限公司投资开发。上海元和置业顾问全程代理。

5、该项目是嘉馨继经十路嘉馨·现代逸居项目之后的又一力作。项目虽然是商业规划，但是物业费用及水、电等费用均按照住宅项目收取，因此项目宜商宜居。项目规划为20层，其中1~3层为商业，5层为农机局回迁，4层及6~14层对外公开发售，15~20层位本公司（济南嘉馨房地产开发公司）自用商业。项目内部设计结构为4梯13户，面积40~300平米不等，其中3层及以下为商业，4层及以上为办公写字楼。办公部分内部结构设计以70~90平米为主。商业部分，设计为东西两侧为50~80平米单间商铺，预计售价为2~3万元/平米，沿花园路设计为300平米左右的商铺为主，预计售价为左右8

6、0004万元/平米左右。办公部分东西两侧预计销售均价为7900元/平米，西侧销售均价为7600元/平米，南侧朝阳预计销售均价为8200元/平米。项目现在正在招募会员，即交3000元即可入为会员，如果开盘选上房子则可以3000元抵10000元，如果选不上定金原额如数退还。项目预计将于09年7月份开盘。现在正在办理五证中最后一证——商品房预售许可证。项目预计投资后对外出租租金大约为1.5元/平米/天。物业费约为1.5~2元/平米。3.正大·时代广场项目位于解放路与历山东路交汇处西南角，占地约为10亩，总建筑面积约为3.4万平米，由济南正大建业投资开发，上海

7、鹏翔全程代理。项目规划设计为两座连体高层，规划层高为20层，每层为4梯20户，即南向北向各为10户（南北差价约为200元/平米）。规划户型面积从30~150平米不等，具体户型信息如下：户型类型户型面积内部设计结构所占比例H137.89㎡一室一卫4%E146.13㎡一室一卫8%E252.14㎡一室一厅23%C167.22㎡一室一卫17%A185.11㎡两室一卫21%D191.68㎡两室一卫11%F1119.54㎡两室一卫7%F2133.56㎡两室一卫6%B1149.71㎡两室一卫3%从上表可以看出项目主力户型为50~90平米户型。而且项目因北面毗邻解放路

8、主干道设计户型较南面面积大了一些。项目于2009年3月28日开盘，开盘起价为7400元/平米，