新州片区调查

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1、第二章新洲片区市场状况分析一、区位特点.新洲片区属于深圳市的新市区，农民自建房比较多，建筑密度高，n高低参差不齐，原先的片区形象一直不佳。90年起新洲片区陆续建成Y—批商品住宅，片区形象开始有所改观。特别是96年以来，伴随着金地海景花园、.益田花园等高档物业的成功开发，新洲片区的形象得到了大幅度的提升，新洲片区已成为成为深圳新兴的高尚居住区。新洲片区在区位上具有如下特点：*福田屮心区I级辐射区域，是为屮心区配套的主要居住区域；*是福田区的核心区域之一，距离福田新区政府仅数百米；*临近深圳最大的福利房大社区一益田村，可享受优越的配套与交通条件；*距皇岗口岸仅2.5公里，可充分享受口

2、岸发展带来的崭新机遇；*享有特区内罕有海景与红树林景观资源；区位供求本项A附近商品住宅已售在售较多，而在建待建项A较少，现楼较多，楼花较多。己入住的主要项目有：金地花园、金福苑、椰树花园、锦州花园、锦滨苑、新中苑、新洲苑、新洲花园、湖北宝丰花园、金沙花园、绿洲花园、绿景花园、国都高尔夫花园二期、都市花园一期、金地海景花园、福昌苑、信托花园、星河明居、碧馨园等；已入住仍在售的项0冇：好景豪园、福昌苑、锦河苑、元盛兴苑、金地翠园、星河雅居、祥韵苑、共和世家；在售未入伙的项目有：金海湾花园、加州地带、泰美园、雅云轩、天健阳光华苑、新新家园等。三、新州片区在售楼盘基本情况1）价格变化木片

3、区的价格呈明显时段特征，在金地海景花园推出之前，价位较低，约4000—5000元/平方米左右；由于97年金地海景花园的畅销，吸引了众多的消费者的注意力，也提升了本片区住宅的价格。本片区均价6500元/平方米左右，即使最低均价也不低于5000元/平方米2）户型特征这一片区前两年开发的住宅以中大户型为主,98年在售项目中100平方米以上的中大户型比例超过三成，当吋己经显示：缺乏特别优势的大户型远没有屮等户型特别是小三房好卖，从去年开始，屮等及屮等偏小户型逐渐増多，销售情况表明，这一改变是迎合市场需求变化的；同时拥有独特优势（如珍稀的景观资源）的中小户型亦受到市场欢迎。对样本抽样统计户

4、型面积统计表（样本量2495户）户型面积区间套数所占比例一房二厅53.15-54.24682.73%二房二厅66.6054221.72%75.15-85.35682.73%三房二厅83.57-96.6138215.31%103.03-127.3066626.69%131.37以上38815.55%四房二厅102.19-128.631967.86%130.76以上1646.57%复式128-200210.84%合计24951003）客户特征本片区客户层面较杂，显出多层次特征。主要以屮高收入人士为主，也有少量工薪阶层。外销主要为海景单位，或优越位置的较小户型。木项目周边楼盘客户情况:

5、名称客户情况加州地带一二次置业者均有；白领、生意人各占一半泰美园二次置业为主；少数白领祥韵苑一二次罝业者均有；30岁以上者多购大户型，30岁以下者多购小户型；少数用作投资星河雅居二次置业为主；部分为私企业主；少数白领天健阳光华苑二次置业为主；部分为私企业主；少数白领都市花园一二次置业者均有；白领、生意人各占一半；30岁以上者多购大户型，30岁以下者多购小户型；外销约40%,多购小户型国都高尔夫成功人士、二次置业者为主、高收入首次置业者；外销40%4）在售楼盘情况名称置位麵触類型户积面織率«•销口河宾••积面地占縮厅二房二1i8I7:价均州与路方平多0000219zl•丁二房三2

6、7IX690095地带州路汇新三交方3Z4:z¥39米緬0米:筑00户M.00总IX3厅二式房复四13728-2。110%-760-泰美田与益路7231:5米膝方遍平地占高层（19亍二房三O03-31XI62007a民交匚福路、y152恥方1筑516作建22总厅二房四21A8-821A汗米元方0%7I60祥㈩益1▲084恥面地占层高厅二房145I35••价均韵与路米方平9/(X厅二房二75i6600600苑民交□福路、y沬3852倾£亂筑)0户建22总厅厅二二房房三四1321460%-870星00610面地占层高厅二房二77-76••价均河路三米方平23/(X厅二房三59I380

7、085雅居新六交C与沙路、y米68s:4筑3005建45总厅二房四02-1111A%69雅云田与益路O744:3米评方倾平i占层30高<厅二房二75I5600轩民交匚福路、y米4052而0¥亂筑300MM)厅二房三31A05-01A0%-870天健田与益路922:6•米她平i占层31高<厅二房三O1111198職5800阳光华苑湖敵?c米4653面7¥瓠膝26Sts45^)z层厅二房四30-131i0%7共和田与益路米耐平地628占763錫崛厅二房二58I28隱5900世家民交