武田房地产开发流程.doc

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1、一、投资决策环节●目的本环节旨在通过在投资决策前对项目资源和时空环境进行评估，从经济角度评估项目的可行程度，得出项目实施的可行性研究报告，为决策者是否投资开发提供决策依据。●工作模块项目资源评估模块对意向地块进行整合性分析，获取项目开发的实物证据。项目可行性研究模块对意向地块进行模拟经济评估，预测项目的赢利能力，为投资决策提供数字依据。项目时空环境评估模块从时空环境的角度论证地块的资源价值、开发方向、可选用程度等，为投资决策提供时空环境依据。●工作流程第一步：意向地块确定第二步：进行项目资源评估及初步整合第三步：初步可行性研究，初步预测项目发展风险及利润，确定项目立项的

2、可能性第四步：可行性方案研究：编写可行性研究报告，确定项目开发模型，上报银行及政府，争取立项及银行贷款意向地块确定投资决策流程项目研究小组成立策划人员设计人员财务人员项目资源评估时空资源评估价值维评估文化维评估发展维评估经济维评估筹备研究组制定研究计划初步可行性研究风险性分析动态资金缺口分析评估静态技术经济指标分析动态技术经济指标分析可行性方案研究用于政府报建的地块发展可行性发展用于银行贷款的地块发展可行性方案1、投资决策三大模块（1）项目资源评估模块A、评估内容与作用通过对意向地块的各种资源进行整合性分析，获取项目开发的实物证据。B、评估指标a、宏观经济评估指标房地产

3、投资客及投资比例、国内生产总值、人均GDP、消费总额、固定资产投资、银行贷款年末余额、居民储蓄存款余额、人均可支配收入、恩格尔系数b、中观经济评估指标商品房施工面积、商品房竣工面积、商品房销售额、商品房销售面积、商品房空置面积及空置率、房地产市场价格指标及分布c、城市文化评估指标城市的经济、交通地理优势、城市人文研究、城市人文研究、城市综合竞争力、历史文脉的研究d、自身价值评估指标地形地貌、地质条件、地块内及周边的自然景观资源、地块周边的城市配套状况e、城市发展评估指标总体规划要点、城市重点发展方向及其规划、项目区域和地段内的规划详细情况、规划变更因素（2）项目可行性研

4、究模块A、研究内容在具体实施某一投资建设方案前，对拟建项目在技术上、经济上、工程上的可行性进行论证、研究和评价，以预测项目的赢利能力。B、基本阶段a、第一阶段：投资机会研究一般投资机会研究：以区域为研究对象，圈定大的经济区域内的具发展潜力的地块；具体投资机会研究：以地块为研究对象，集中论证地块在近、远期内的发展机会及概率。b、第二阶段：初步可行性研究分析投资机会研究的结论，初步判断项目投资是否可行，并决定下一步具体研究。c、第三阶段：详细可行性研究对拟投资项目进行全面的技术经济论证，并针对具体地块及市场现状建设开发投资模型，对建设投资、成本费用、现金流量等进行精确控制。

5、A、可行性研究报告内容框架项目总论项目背景项目背景项目投资和市场研究场研究市场宏观背景区域市场分析项目分析及评价场研究地块解析SWOT分析市场定位及项目评估场研究项目定位方案评估意见开发进度安排场研究工程计划说明施工横道图投资估算与资金筹措场研究总投资估算资金筹措投资使用计划销售及经营收入测定场研究各物业销售收入估算算算销售回款计划资金来源与运用销售利润财务与敏感性分析场研究赢利能力分析项目研究性分析社会效益和影响分析结论与建议场研究结论性意见主要问题和解决方法风险及防范B、项目名称市场预测开发公司项目建设进度可行性研究单位投资估算和资金筹措研究依据项目综合评价结论项目

6、建设规模和内容项目开发手续全国投资环境区域市场界定X市场投资宏观背景供给分析区域发展及前景预测需求分析宏观市场与本项目发展借鉴竞争分析典型物业调查市场分析有关结论项目评价交通条件交通条件地形、地势水、电、气保障规划限制条件固定资产投资总额资金来源投资使用计划流动资金估算筹备方案借款偿还计划（3）项目时空环境评估模块A、研究内容：对意向地块进行时空环境分析，从时空环境的角度谁地块的资源价值及地块的开发方向、可利用程度。B、地块时空环境策划设计步骤（1）天时从时运评估项目应如何立座、朝向为最佳；通过对时间轴的计算，分析项目地块的吉凶衰旺及发福时效。（2）地利从项目四周外环境

7、——山脉及水流走向、是否环抱，分析项目地块是否具有典型最佳风水形势的条件，论述对入往该项目的业主在运程、事业、人事及学业等方面将带来的影响及作用。（3）人和从立座、朝向评估项目与发展商的关系，论述项目的生旺。二、深度市场调研环节●目的通过对地块所在区域的市场状况进行深次的分析，达到进一步规避市场风险，寻求利润最大化的目的。●工作模块宏观市场研究模块研究城市综合质素、城市规划、投资环境、城市文化性格区域市场研究模块研究区域市场发展情况、市场空白点、竞争对手、价格、产品，得出项目威胁点并予以回避；市场对项目的利用点并加以整合。消费市场研究模块