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1、房地产开发流程1.选择政府发布(或者那家地块要卖)的招标信息(地块)发布信息里都有说明地块地点用途,及各种指标,在什么地点,能建什么用途,工业(都是整个区)商业,酒店(单独较多)写字楼(都会在比较集中区)住宅.(一般成群建设).2.地块建设(1)密度(指红线图里建筑的底层占地面积用%比计算,可以算出在一个红线图内能建几幅房子).(二)容积率(能计算红线图内能建多少平方房子,用几倍来计算,如1万平方地容积率2.51万平方*乘2.5=2.50万平方米房子).3.绿化率(用%计算如%30.1万平方米地乘30%=0.30万平方米地要绿化).4.建房的限高,从这组数据能看出建筑物的距离,各建筑物
2、的高度及片区里的绿化分布情况,居住人员数量及合购人员的群类.3.地块周围的交通状况出行是否便利,商业设施对购物商品是否便利,医疗,学校的分布,车流(车流越大越不好).4.招标地块一般没有底价,(对每平方米建筑面积政府出让的价格)比如2000元/m2.70年二.开发计算成本.1.土地费用(正常都用现阶段的地价不是用以前实际向政府购买的地价,因为大开发商就有囤地).2.工程前期的费用(缴交各种行政费用及人情费用).3.工程施工(建筑公司)中的费用.4.广告费用.5工程开发商的(行政费用,工程销售等人员费用)内部费用.6.利息,(占用资金的利息).7.税收.8.办理产权证开发商方面的税和其他
3、费用.三.售房价的确定1.计算=的实际成本.2.分析-的地里位置,(二.3.中所说对售出的价格有一定的影响对售出的速度是关键).3.广告的效果,通常广告做的好可以增加部分利润.4.市场的行景,时期掌握的好,可是利润的大头.四.外界对开发商的看法,他们有大,中小等企业等级的划分.小的开发商有选择时期进入和投机行为.有时候他们可以不向银行贷款,自己有点小钱,并与政府各有关主管部门刚好熟悉,能拿到.不需要通过招投标的地块.速度快,有时利润可以放小一点,捞了些就跑.因为他们耗不起.中等的一般比较稳,他们以为进入房地产有利可图.自己也有些钱,拿到地块后又可以向银行贷些.慢慢来待时期好突然加速.不
4、好时就内部停业保留部分骨干人员,做后备.他们没有地都是现卖地直接开发.3.大型的他们资金雄厚,一般都有政府背景,他们都有积地块(因正常时期每年的地块都会上涨).有的地块5-7年前买下当时1500-2000元/m2就地价差每平方就5000之多/m2有了利润空间加上政府背景,他们的选择余地就更大.房屋的花样也就更多.投入到广告也就更大了,广告可以改投不真正理解人勤的印象,钱就流入他们的口袋,他们说话也就大声.五.从投资角度看如果投房产公司考证二.四点能看出,公司的素质.投资一个楼盘就注重一点.因为二点可以看出公司有那些精明点,一点可以看出楼盘的销售前景.
