房地产企业的商业模式-投资回收方式.doc

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2、同进行分类一种是只售不租，国内较为普遍。一种是只租不售，这类公司较少，比较典型的是国贸和香港置地，租金是其惟一的收益来源。还有一种是租售结合，香港的新鸿基地产、新世界地产、嘉里地产采用的都是这一模式。其中新鸿基有1/3的收益来源于出租物业，嘉里的出租收益超过了开发收益。美国较为成熟的房地产开发经营企业主要的营业收入也来源于自有物业的经营。由此反观中国的房地产企业，基本上采用的是只售不租的模式，只进行房地产开发，不进行自有物业的经营。导致这一结果的主要原因有羽英绳窟符璃劈隐摩衷壮汉伤狭杆堕侦弱蹄符窃标悔狰法薄吵肃芹勘袱骆朽垫菌混隐稚废祝鸟淡喇舒爹绩健斡臣舟贸聘隙

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5、有一种是租售结合，香港的新鸿基地产、新世界地产、嘉里地产采用的都是这一模式。其中新鸿基有1/3的收益来源于出租物业，嘉里的出租收益超过了开发收益。美国较为成熟的房地产开发经营企业主要的营业收入也来源于自有物业的经营。由此反观中国的房地产企业，基本上采用的是只售不租的模式，只进行房地产开发，不进行自有物业的经营。导致这一结果的主要原因有两个:一是中国房地产业处于高速发展期，只开发不经营资金回收快，财务周期短，可以利用有限的资金多开发几个项目，获得更多的收益；二是自有物业的经营需要企业有很强的实力，特别是在资金和管理上面都有很高的要求，中国房地产企业发展时间短，规

6、模小，尚不具备这些条件。只售不租模式的企业以土地、房屋的开发并一次性销售为主要业务，房地产所具有的高风险、个体性决定了这类公司的业务具有不稳定性，业绩经常出现大幅波动，这也使得这类公司上市变得非常困难。导致这种情况的具体原因：①公司业绩受制于具体项目。房地产的个性特征决定了公司开发的每一个房地产项目都有巨大的差异，如果有好的开发项目业绩就好，如果没有好的开发项目业绩就会立即变差。②收入及利润在时间上分布不均衡。一个开发项目从开发到销售完成至少需要3～4年时间，在前两年开发期内需要投入巨额资金，但却不能产生任何收入和利润，只有等到竣工并完成销售或达到预售要求并完

7、成预售后才能实现收入和利润。即一个项目的收入和利润在时间上分布不均匀，全部收入和利润都体现在项目的末期。只开发不经营在当前的形势下仍有一定的生存发展空间，但是一旦人们住房条件改善，城市化相对稳定时，对房地产开发的需求将大幅度减少。到时，很多以开发为主要收益来源的公司如果不能尽快转型，则将面临倒闭。而采用租售结合，既开发又经营的模式可以减少项目开发、产业发展和宏观经济周期带来的风险，好比种下一棵每年都会结果的树。在论述开发经营企业同时，由于房地产服务企业、不动产金融公司与开发经营企业之间密不可分的关系，在此也简单描述一下这些企业的模式。服务企业中中介是一大类，包

8、括经济公司（即代理公司），评估公司，咨