广州市天河区某地铁大楼经营策划书.doc

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1、天河区建中路56，58号地铁大楼经营策划书资源总部商贸部2007-8-3目录前言2一、本项目商业环境介绍2（一）天河区整体商业现状2（二）项目所在地的商业环境2二、项目基本情况介绍5（一）项目建筑及设施情况5（二）项目现时的租赁情况6（三）项目物业管理情况7（四）项目租户工商登记的情况8（五）项目供电情况8三、项目SWOT分析9（一）优势（S）9（二）劣势（W）10（三）机会（O）11（四）威胁（T）12（五）总结12四、物业经营行业定位分析12（一）天河区高新技术产业状况12（二）本项目目标客户企业定位13五、价格定位14

2、（一）物业出租价格分析14（二）管理费收支运作分析15六、物业改造建议15（一）项目设施改造及成本分析16（二）项目规划用途变更及成本分析17七、主要的经营方案建议19（一）经营方案一19（二）经营方案二20（三）经营方案三20八、各经营方案建议的比较21（一）各经营方案对物业市场价值产生的影响21（二）各经营方案所面临主要问题的比较24（三）各经营方案比较汇总24九、各经营方案比较结论25十、物业交接建议26前言广州市天河区建中路56，58号地铁大楼业主为我司，整栋楼房共六层，建筑面积13810.2450㎡。首层现时分别出

3、租给火石软件（广州）有限公司、联邦快递（中国）有限公司广州分公司和广东盈信信息投资有限公司，二至六层整体出租给广州天河科技园管委会服务中心，现时四家租户即将到期，为降低本公司经营风险，提高物业资源的收益，资源总部商贸部组织人员实地勘查，在充分了解物业周边的市场情况的条件下，制定了本项目的经营模式策划方案，并提出了有关物业经营、出租价格、规划变更及设施改造等多个建议。一、本项目商业环境介绍（一）天河区整体商业现状天河区具有良好的地理区位。从东西方向看，天河区是广州市向东发展城市带的起点。《广州市城市总体规划》（1991～201

4、0年），确定了广州市建设和用地向东南和东北发展的两个主要方向，向东沿珠江扩展城市用地至黄埔，天河区正好位于这一发展带的西部起点。从南北方向看，天河区是广州市新城市中轴线经过的中心地区。广州新城市中轴线包括城市功能轴线、城市景观轴线和城市发展轴线，上述轴线均经过天河区，这种在空间上聚集的城市轴线可以强化天河的城市形象，有助于提高天河的新城市中心地位和经济竞争能力。（二）项目所在地的商业环境1、项目周边环境简介地铁大楼位于广州市天河区建中路56，58号，所在园区名为广州天河科技园工业区，该园区是天河科技园园区之一，位于广州市中山

5、大道西，东至科韵路，西至天河公园东侧围墙，南至建华路，北至广海花园，是广州市发展高新技术产业的重要基地。工业区于1991年开始建区工作，经过十多年的建设，园区各类楼房和各项配套设施已基本建成并投入使用。目前，工业区已拥有一大批实力强大的科技企业，区内新成立的天河软件园，又吸引了近百家软件企业加盟。广州市政府与天河区政府对天河工业区的建设与管理十分重视，从2000年起投入大量资金，对园区与周边环境进行大力整治及改造，进一步完善园区内各种配套设施。这一系列的措施，逐步树立了园区的品牌形象，扩大了园区的知名度及影响力。经过十多年的

6、建设和管理，园区内配套设施基本齐全，水电的供应、电信网络连接基本完善。广州天河科技园工业区通过中山大道、黄埔大道，直接连接天河区天河北-体育中心、珠江新城两大商务圈，通过科韵路直通琶洲大桥，连接琶洲商务圈，有较好的地理、交通位置。园区内大部分基础建设已经完成，区内现时共有36栋建筑物，分别由80多个业主拥有。区内的建筑物大都为工业用途，包括本项目在内共有31栋建筑物到现时为止，使用性质仍为厂房，其规划用途、消防工程、供电工程等均按工业用途设置，电梯室内设施也按照工业用途安装。另外5栋经过调整规划用途，现时使用性质变更为办公用

7、房或者商业用房。近几年由于工业区周边的经济环境发生了较大的变化，加上广州市的中心城区不断扩大，工业区基本向郊区发展。由于城区中心工业生产受到较大的限制，并且工业用房的租金效益较低，工业区周边新开发建设的建筑物使用性质基本上为办公用房。工业区原开发建设的建筑物使用性质大部分为工业，但按照现时的经济环境来看，继续用作厂房等工业用途的可能性不大，适宜用作办公用途。但厂房性质的物业用作办公用途，在工商登记、错峰用电等方面存在较大的限制。2、本项目位置图3、本项目周边物业情况（1）广州信息港广州信息港为工业园新建物业，位于科韵路边，规

8、划建设6栋建筑物，现时已建成5栋，总建筑面积超过10万平方米，为周边最大规模的一个项目。该项目外墙安装玻璃幕墙及大理石，室内装修档次较高，并配有中央空调系统等设施。该项目大部分面积经营专业化写字楼，首层路边位置同时配备银行、餐饮等商业配套设施。该项目周围有较大面积的广场、绿化带、地面停车位