二三线城市某商业地产项目(购物广场)规划方案.doc

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1、目　录目　录第一篇：市场调查篇　　　　　叙述安阳的地理位置、收支状况、消费习性、商业情况、内外交通、本案的优劣比较第二篇：地产概念篇　　　　　叙述商业不动产的基本概念、如何评估商铺价值、零售各大业态的情况第三篇：商业规划篇　　　　　叙述本案的产品定位、商业业态组合、楼层业种和业态的组合、基本设计理念的阐述、销售和经营第四篇：销售管理篇　　　　　叙述本案的的销售和管理基本构想第四篇：财务分析篇　　　　　叙述本案的资金投入、建造、销售、经营的费用支配和收入、损益平衡第一篇市场调查篇〇　安阳概况安阳位于河南省的最北部，地处山西、河北、河南

2、三省交汇点，西倚巍峨险峻的太行山，东联一望无际的华北平原，是豫北区域性中心城市。现辖一市、四县、四区和一个高新技术产业开发区。即：林州市、安阳县、汤阴县、滑县、内黄县、文峰区、北关区、殷都区、龙安区。安阳市总面积为7413平方公里，总人口518.7万人。市辖区面积543.6平方公里，城市人口101.2万人。〇　安阳交通　　　安阳交通便利，地理位置优势，京广铁路纵贯市区，京珠高速，106、107国道贯穿南北。北上500公里直达北京，南下200公里直达省会郑州。继续东向入310国道500公里可达连云港。经106、104国道货车9个小时到

3、达天津港。11条省级公路干线从市区辐射而出，连接周边180公里半径范围内中原经济协作区，共12个城市，总人口近6000万人。安阳火车站是京广铁路干线上的重要车站，车行1小时48分钟到达省会郑州，4小时50分钟到达首都北京，每天停靠客车35对，交通十分便利。市区公路纵横交织，公交线路四通八达，已形成市内联网、市外联线的交通网络格局。〇　安阳历史安阳是中国七大古都之一，国家历史文化名城，是甲骨文的故乡，《周易》的发源地，红旗渠精神诞生地。早在公元前1300多年，商王盘庚迁都于安阳殷都区小屯一带，历经八代十二王255年之久，距今已有330

4、0多年的历史。这里出土问世了中华民族最早使用的文字——甲骨文、世界上最大的青铜器——司母戊大方鼎。殷墟商代晚期都城遗址的发现与发掘，在“中国20世纪100项考古发现”评选中名居榜首。著名历史学家郭沫若曾留下“洹水安阳名不虚，三千年前是帝都”的著名诗句。历史上著名的文王演易、妇好请缨、苏秦拜相、西门豹治邺、岳母刺字等重大事件都曾经发生在这里。〇　安阳经济2002年，安阳全市GDP完成311亿元，同比增长11.4%，超过年初目3.4个百分点；地方财政一般预算收入比上年增长18.6%；城市居民人均可配收入6467元，农民人均纯收入2313

5、元，分别比上年增长12.7%和4.1，2003年全市经济发展预期目标是：国内生产总值比上年增长9%左右。其中第产业增长4.5%，第二产业增长11%，第三产业增长9%。全社会固定资产资增长10%左右。城市居民人均可支配收入和农民人均纯收入分别增长8%和5%。外贸进出口总额2.1亿美元，其中出口总额1.4亿美元。〇　安阳商业　　郑州丹尼斯百货量贩——台湾管理背景，是河南省业绩最好的商业零售企业，基本发展为河南本省，全馆约7000平方米，一楼百货，二楼量贩，是目前安阳地区最大的量贩大卖场，百货店集中了大量中档商品，相对品牌资源度较好，管理

6、较强。与本案比较的评判等级（参考）：位置面积业种组合商品管理★★★★★★★★★★★★★★★★★★　　　卫东购物中心——安阳老牌商场改制企业，独占安阳最佳地理位置，营业面积近10000平方米。大厦地下一层经营食品超市，地上一层经营金银珠宝、名烟、名酒、化妆品，二楼经营女装，三楼经营男装、鞋类、皮具等。是我市目前经营规模最大的综合性购物商场。与本案比较的评判等级（参考）：位置面积业种组合商品管理★★★★★★★★★★★★★★★★★文峰时代广场——新兴仿古商业街，位于四省通衢之美称的安阳市老城中心，占地十六亩，整体三层(含地下一层)，总面积

7、17000平方米，一楼为单体门店，二楼和负一楼是整体卖场。明清风格的建筑，秀外惠中的装修，内设自动扶梯、中央空调、自动防火喷淋、背景音乐等，商场环境温馨，品位独特，是人们休闲购物的理想去处。为商铺租赁和销售结合的商业设施，紧邻文峰塔和丹尼斯百货量贩店，以服饰、电子、通讯、鞋帽等商品为主。与本案比较的评判等级（参考）：位置面积业种组合商品管理★★★★★★★★★★★★　　　北大街步行商业街——传统商业步行街，位于古城北大街中段，东西钟巷交汇处，和郭朴祠相邻。钟楼建于明弘治年间，清乾隆时整修，民国二十一年改为民众教育馆，日军攻占安阳后被毁

8、。1988年春，改造北大街商业街与本案比较的评判等级（参考）：位置面积业种组合商品管理★★★★★★★★★★★★★〇　本案与安阳现有商业的综合比较位置面积业种组合商品管理丹尼斯百货量贩★★★★★★★★★★★★★★★★★★★卫东购物中心★