某商业地产项目策划方案

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1、扬州某商业地产项目策划方案（上）时间:2007-6-2214:28:00　　项目面临的市场状况　　认识市场的意义：一切策划的基础是市场，脱离当地市场的策划是 空中楼阁，在房地产策划业摸爬滚打多年的我们深谙此道。为把握扬州市商业地 产的状况，我们数下扬州进行专门调研。　　一、XX广场所在地商业发展状况　　　　　　 　　导读：该部分将就以下问题进行回答　　1、XX广场所在地商业竞争态势怎样？　　2、XX广场面临的与其直接竞争的商场有哪些？它们的经营状况如何　　　　　　　　　1、扬州市商业发展的态势　　自隋朝开大运

2、河以来，扬州就是江南的重镇之一。自古以来商业一直十分的兴旺发达，尤其是明清时期，扬州的经济有了很大的发展，盐商之富甲于天下，因此可以说扬州是一个有传统商业经营底蕴的城市。扬州商业正在形成 “点、线”明晰的布局形态特征，即“一点”——城市中心区域文昌阁商圈，短期内这一商圈的主体地位还不可能动摇，文昌阁商圈适宜于形成和强化构筑百货、饮食消费和金融中心；东区适宜于形成以阳光城、曲江百货市场、苏宁罗城店、水果蔬菜水产品小商品批发市场等为主体的商贸、物资线状形态供应基地；西区适宜于形成以铁路西站、会展中心、来鹤台、广润

3、发、邗江路等为主体构筑的 “十字”交叉线状客流、会展、本城区配套服务中心；南区适宜于形成以大唐世家、新世纪大酒店、扬州商城、东方银座、九洲大厦、待建106号地块商业项目等为支撑的条线形商贸和专业市场中心，该中心可以江阳路一线实现进一步延伸；北区则宜形成以旅游景点、旅游产品市场、旅游配套服务为优势资源的休闲旅游服务业带状中心。　　2、扬州市主要商场情况　　A：万家福商场　　万家福商场位于汶河北路1号，是扬州地区首家中外合资商业零售企业，营业面积1.8万平方米，年销售额达1.8亿元。内外部装修一般，经营档次中高档

4、。营业楼层包括地上6层、地下1层。经过2002年的大楼扩建工程，商场进一步扩大了经营规模，改善了硬件条件。万家福商场以穿着类商品为主，经营众多优秀品牌。　　（1）区域功能划分　　B1：百货超市、医药　　1F：化妆品、女式鞋包、黄金珠宝、钟表　　1/2F：工艺礼品　　2F：少女服饰、饰品　　3F：淑女服装、内衣、针织品　　4F：男士服饰、男式皮鞋　　5F：运动用品、运动服饰、童装、床上用品　　6F：办公用品、小家电、照相器材、灯具、宏图三胞卖场　　7F：员工餐厅　　8F：仓库、办工区　　（2）经营特点　　中偏高

5、档专业经营，以服饰为主。　　（3）经营费用　　主要是由厂家或品牌代理商入场经营，进场费用3000元（不退，面积不限），一般需要保底经营（规定最低营业额），不收取租金和水电费，采取销售额扣点方式，一般服饰、化妆品和皮具等扣点数为24-25%左右。如果是国际品牌还将给予政策优惠。　　（4）经营状况　　万家福商场已有十余年的经营历史，在扬州有着较高的知名度，经营状况良好。　　商城三楼经营的有国内知名品牌的女装专柜，也有一些中低档的女装柜台，此外还有一些男装、针织品等。经营类别较多，布局狭小杂乱，整体档 次不高，但客

6、流量较大。 　　B：金鹰国际商城 　　 金鹰国际商城位于市中心汶河南路120号，是扬州目前最顶级的百货购物中心。前身是扬州市百货商店，后由于经营管理不善被金鹰国际集团收购。 　　金鹰国际地上楼层共六层，内外部装修气派豪华。经营面积约3.5万㎡，主要经营国内外知名品牌的百货用品。年销售额约2亿，居扬州商业零售行业之首。　　（1）区域功能划分　　1F：北区： 化妆品、女鞋、钟表、照相器材　　南区： 黄金珠宝、箱包皮具、手机、副食品　　2F：女性服饰、饰品、内衣　　3F：男性服饰、内衣、羊毛羊绒　　4F：运动休闲、

7、运动器材、运动鞋、运动包　办公区　　5F：童装、儿童用品、玩具、乐器、电子文化用品　　6F：床上用品、家居饰品、小家电、工艺品、保健器材　　（2）经营特点　　力向名品、规模方向发展。以国际知名高档精品百货为主流。　　（3）经营费用　　无进场费，只需收3000元保证金（只收一次），退场后二个月内无任何问题全额退还。无场地租金和水电费，只收取销售额的扣点，扣点标准与万家福相近，商铺为金鹰所有，不对外销售。　　（4）经营状况　　金鹰国际商城开业已有两年多。经过两年多的经营，不断地调整经营品种，已经被公认为扬州市最高

8、档的购物场所，经营状况良好。　　三楼主要经营运动服饰及用品，布局宽敞整齐，客流量较大。　　C：百盛商业大厦　　扬州百盛商业大厦有限公司系扬州市商贸局与马来西亚金狮集团合资经营的大型综合性百货商场，位于城区繁华地段文昌中路98号，面积2万平方米，经营15个大类5万多种商品。目前新近装修过，硬件设施较好。　　（1）区域功能划分　　B1：超市、家电　　1F：皮具、化妆品、珠宝、照相器材、钟表、手机　　2F