洛阳九都银座商业市调报告.doc

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1、目录调查说明一、本物业区域调查报告1、本地块状况2、本地块周边景观3、本地块主要交通干道4、本地块交通条件5、本地块生活配套设施二、本物业竞争楼盘调查报告三、本物业目标客户需求调查研究报告（1）目标客户人群特征分析（2）主体部分——在本案购房的可能性——打算购房面积——本区域商铺的理想销售单价和总价——消费者最为满意的商铺四、本物业开发建议报告五、本物业楼盘开发问题预测报告调查说明调查目的：（1）掌握洛阳市房地产市场的宏观状况；（2）重点把握洛阳市商铺市场的发展状况；（3）掌握洛阳房地产商铺消费市场特点；（4）为本案准

2、确的市场定位和营销方案提供参考依据；调查执行情况如下：调查时间：2002年4月2日至2002年4月6日调查人员：信证公司4人调查方式：在信证公司原来掌握洛阳市房地产市场资料的基础，又进行了本次调查行动，经过踏街记录、竞争个案调查、商铺调查、客户问卷征询进行系统调查。调查内容：地块状况，周边配套状况，竞争楼盘状况，商铺租售价状况，潜在客户需求状况及客户人群特征分析。调研对象：（1）竞争楼盘调查对象：竞争楼盘售楼部销售人员（2）商铺部分目标客户需求状况研究：上海市场部分商户、广州市场部分商户、时代广场部分业主。样本量：竞争

3、楼盘：5个通过本次调研，我们获取了本案前期营销工作所需要的第一手资料，为本案的市场定位及市场推广提供了可靠的参考资料。根据本次市场调研情况，下面分别就区域状况、竞争个案特征、消费者需求情况做出具体分析，并对本案开发提出合理化建议。第一部分：本物业区域市场调查报告（一）地块分析1、地块状况（1）位置：位于洛阳市涧西区牡丹广场附近，安徽路以北，太原路以西，广州东路以东。（2）面积：项目占地约14亩，东西长约130米，南北长约90米。（3）地形：呈不规则“口”字状，部分旧住宅及临街门面正在拆迁中。2、地块周边状况（1）西侧状

4、况：西面为洛阳首座产权式酒店——雅安名城。（2）东侧状况：东面为太原路，多层、公房、新商品房并与洛铜集团小学正对。（3）南侧状况：南面为安徽路，多为旧式多层住宅。（4）北侧状况：北面为润峰集团工地，待建商铺、高层、小高层，目前围墙已建好。区域分析：1、本案临近洛阳市区最大的绿地——牡丹广场。2、学校众多，人文环境良好。3、区域内经济繁荣，商业发达，交通便利。每年在“牡丹花会”期间举行的经贸洽谈会，设在本案附近的“科贸中心”，与会代表及重大外事活动均被安排在本案紧邻的新友谊大酒店、友谊宾馆、牡丹城宾馆和洛阳大酒店，商业氛

5、围较浓，已具备洛阳CBD的雏形。3、主要道路与交通：本案位于涧西区黄金地段，两大主干道景华路和西苑路，与延安路相连直贯东西，与南昌路相连直达南北。（1）、东西主干道——景华路本案处于景华路南侧，是洛阳较为繁华的商业街之一。（2）、东西主干道——西苑路西苑路为双向两车道，是连接涧西区东西区域的主干道之一。（3）、南北之要冲——太原路本案紧邻太原路，是连接景华路与西苑路的主干道之一。（4）、南北之纽带——广州路本案临近广州路，向南可直达牡丹广场。3、地块优劣势分析：优势1、本地块靠近广州市场，位于繁华商业区，商业氛围浓厚。

6、2、本地块靠近市区主干道景华路和西苑路，出入方便。3、本地块周边金融设施、餐饮业、三星级宾馆较多，配套齐全。4、本地块靠近牡丹广场，所在区域绿化状况优越。５、本地块位于洛阳市ＣＢＤ，具有得天独厚的商务环境。劣势：1、临近道路不够宽敞，路况较差，影响楼盘形象。2、地块规模较小，不易规划。3、紧邻两大待建楼盘，有潜在竞争威胁。二、区域市场分析及配套调查1、区域概况●人气旺盛本地块位于人口相对集中的涧西区，人气旺盛。●区域发展潜力大涧西区南邻洛阳市高新技术开发区，区域市场前景广阔。●商业设施齐全本区周围大型商场、百货大楼、三

7、星级宾馆、酒店较多，主要有广州市场百货大楼、纺织品大楼；另外，还有新友谊大酒店、牡丹城宾馆、天鹰大酒店等。●良好的休闲环境本案周边区域大面积绿化带有三个：牡丹公园、牡丹广场、西苑公园，具有良好的休闲环境。二、区域竞争楼盘调查报告因本案建筑形式中有商铺部分，因此在竞争楼盘调查中将重点对洛阳市已建、待建的商铺进行详细调查，具体楼盘有：雅安名城、润峰时代广场、广百商住楼、广建大厦、天润商务大厦等，具体情况如下：个案分析表一一、具体分析案名雅安名城主力面积137平方米开发商新龙安房地产置业有限公司建筑风格欧式工地位置广州市场百

8、货楼南侧工程进度处于打地基阶段按揭情况七成三十年商铺销售均价6000元/平方米规划栋数2栋，公寓销售均价2300元/平方米售房部位置雅香楼临安徽路建筑类型高层售楼电话4918888、4917777设计层数26商铺分布１—２层一、综合分析物业分析：l面积分析：商铺销售面积未确定l价格分析：商铺销售价格暂定为12000元/平方米，含上